배철형/UCMK 회계법인
부동산 투자의 가장 중요한 요소가 타이밍이고 그렇게 올라간 부동산을 처분했을 때 문제가 되는 것이 바로 세금이다. 현재 투자 소득(Capital Gain)에 대한 연방 세율은 일년 이상 소유했다 처분했을 경우 15%이고 주정부 평균 세율 7%를 가산할 때 최소한 22%의 세금이 부과될 수 있다.
따라서 소유한 부동산을 팔아 더 큰 부동산으로 옮기려고 하는 납세자에게는 세금 문제가 큰 부담으로 남게 되었다. 이에 1031 세금 연기 교환법(1031 Tax Deferred Exchange)을 이용하여 세금을 내지 않고 더 큰 부동산을 구입하는 방법이 있다.
그 조건으로는 1)같은 종류의 부동산간의 교환이어야 하고 2)그 부동산이 투자목적이나 사업용으로 사용되어졌어야 하며 3)소유하고 있던 부동산을 처분한지 45일 안에 새롭게 구입할 부동산을 지정해야 하고 4)180일 안에 교환이 완전히 끝나야 한다. 모든 1031 교환법에는 자격을 갖춘 중개자(Qualified Intermediary)가 반드시 필요하며 중개자는 부동산을 처분한 후 새 부동산을 구입하기까지 구입 비용을 맡아가지고 있다가 집행하는 역활을 하게 된다.
한편 주어진 기간안에 구입하고 싶은 부동산을 찾기가 어려운 경우가 많고 혹은 소유하고 있는 부동산을 팔기 전에 좋은 부동산을 발견하였을 때 사용하는 역교환(Reverse Exchange)이라는 방법이 있는데 이 역교환은 자격을 갖춘 중개자가 새 부동산을 구입하고 소유한 부동산을 처분할때까지 소유권을 가지고 있어야 하며 역교환 기간동안 부동산의 수입과 지출을 국세청에 보고해야 하는등 복잡한 절차를 거쳐야 하기 때문에 특별한 경우에만 사용하는 것이 좋다.
▶문의: (213)388-8943