리스 계약서 서명 전 주의할 내용 있다면? [ASK미국-LEE HAN&PACIOCCO LLP]

케네스 한/변호사

▶문= LA근교에 비즈니스를 오픈하려 합니다. 가게 임대계약을 하려다 보면 건물 소유주나 관리회사마다 부동산 임대계약서(Lease Agreement)가 다 다르던데 계약서 서명 전에 특별히 주의해야 할 점들이 있나요?

▶답= 부동산임대계약서란 임대인과 임차인이 지키고 누려야 할 다양한 권리 의무 및 혜택과 책임에 대해 정의를 내리는 계약서입니다.

일반적으로 상업용 부동산 임대 계약 시 임대인 즉 주인이 계약서의 내용 및 조항들을 제의하고 임차인 즉 테넌트는 이에 대해 동의를 함과 동시에 계약서에 서명을 하는 형식으로 이루어 집니다. 현실적으로 계약 당시 테넌트의 협상능력이 건물주보다 떨어지는 경우가 많으며 임대인이 제시하는 계약서의 조항들을 협상하지 못하고 제시한 그대로 서명을 해야 하는 불리한 입장에 놓이기 쉽습니다.

하지만 임대인이 제시하는 조항들은 임대인 한쪽의 혜택과 권리를 보호하는 쪽으로 치우치기가 쉽고 일반적인 사업체일 경우 임대료는 가장 큰 고정비용 중 하나이고 다년간의 지불의무와 동시에 사업체에 미칠 수 있는 것이 많기에 상업 테넌트는 서명 전 계약서의 조항들은 면밀히 살펴보고 자신들에게 불리하다고 생각되는 조건들을 협상하고 협의를 거쳐야 합니다.

다시 말해 계약서 조항들이 사업체를 운영하는데 있어서 단기 또는 장기적으로 방해가 될 수 있는 가능성에 대해 먼저 살펴봐야 한다는 것이며 특정 조항이 임대인이 테넌트를 다른 장소나 점포로 이전시킬 수 있는 권리를 부여한다 던지 단기간 계약 종료 후 계약을 갱신할 수 있는 권리 행사에 대해 제대로 명시되어 있지 않다면 그 사업체의 가치나 운영에 계약서는 많은 악 영향을 미칠 것 입니다.

또 계약서가 흔히 말하는 Net Lease 인지 Gross Lease 인지 면밀히 검토되어야 할 것입니다. Net Lease 란 테넌트가 재산세를 비롯한 부동관 유지관련 비용들을 일부 또는 전부를 부담하는 계약으로서 어떤 비용을 누가 어떻게 계산하는지도 협상되어야 합니다. Net lease 는 부담하는 비용 내역에 따라 'Single Net' 'Double Net' 'Triple Net' 또는 Bondable Lease 로 구분이 됩니다. Triple Net Lease 의 경우 테넌트가 부동산재산세 보험료 또 그 외의 관리비를 부담하므로 각 비용을 누가 어떻게 산출 되는지의 명확성을 직접 확인해야 할 것 입니다

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