부동산 임대 계약서, 서명 전 확인할 사항 있다면? [ASK미국-LEE HAN&PACIOCCO LLP]

케네스 한/변호사

▶문= 작은 가게를 대형 쇼핑몰 안에 오픈 하려고 합니다. 건물주가 매니지먼트 회사마다 부동산 임대계약서를 사인 하라고 하는데 내용이 방대하고 복잡합니다. 계약서 서명 전에 특별히 주의해서 읽어봐야 할 점들이 있나요?

▶답= 부동산 임대 계약서(이하 '리스계약서')란 많은 사람들이 알다시피 임대인과 임차인이 지키고 누려야 할 다양한 권리 의무 및 혜택과 책임에 대해 정의를 내리는 계약서입니다. 계약서의 구절 하나하나가 그 권리와 의무들을 명시하는바 한 문장 한 단어까지 세세히 고려하셔야 할 것입니다.

상업용 부동산의 일반적인 경우 임대인과 인차인의 협상능력 차이가 큽니다. 또한 한인 업주 분들은 계약서의 내용을 자세히 고려하지 않는 경우가 많아 계약 성사 후 불이익을 당하는 일이 종종 발생합니다. 계약 이후에 바꾸는 것은 거의 불가능 하니 리스계약을 하기 전 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

임대리스는 양쪽 협상이 가능합니다. 많은 분들은 매니지먼트사의 기초 승인이 난 후에는 건물주가 제시하는 리스계약서의 조항들을 제시한 그대로 서명을 해야만 한다고 알고 있는 경우가 많습니다.

하지만 건물주가 제시하는 조항들은 주로 건물주 한쪽의 혜택과 권리를 보호하는 쪽으로 치우치기가 쉽습니다. 임대료는 가장 큰 고정비용 중 하나이고 다년간의 지불의무와 동시에 사업체에 미칠 수 있는 많은 책임을 동반하기 때문에 조항들을 면밀히 살펴보고 자신들에게 불리하다고 생각되는 조건들을 협상하고 협의를 거쳐야 할 것입니다.

만약 특정 조항이 건물주가 테넌트를 다른 장소나 점포로 이전시킬 수 있는 권리를 부여한다던가 단기간 계약 종료 후 계약을 갱신할 수 있는 권리행사에 대해 제대로 명시하고 있지 않다면 사업체 운영의 단기적 장기적인 방해가 될 수 있을 것입니다.

또한 사업체를 감싸고 있는 건물 벽에 이상이 있다면 임대인과 임차인중 누구의 비용으로 보수를 할 것인지 전기나 물의 공급이 끊어지면 영업손해에 대한 책임은 누가 가지고 있는지 등에 대한 조항들도 면밀히 따져보아야 할 것 입니다.

그 밖에 리스 계약이 재산세를 비롯한 부동산 유지관련 비용들을 일부 또는 전부를 부담하는 'Net'리스 인지 'Gross'리스 인지도 확인을 해봐야 하며 'Net'리스의 경우 테넌트가 어떤 비용을 어디까지 부담하는지에 대해서도 그 명확성을 확인해야 할 것입니다.

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