'누진' 일정한 비율로 점진적 인상
'네트' 테넌트, 건물 재산세등 부담
'비율' 업소의 매출에 따라 조정해
'그라운드' 빈땅 빌려 건물짓는 형태
부동산 리스는 아파트나 상업용 건물의 공간을 빌리는 것이다. 리스에는 목적에 따라 여러종류가 있다. 렌트비가 일정기간 고정된 것이 있는가하면 매월 또는 매년 인상되는 리스도 있다. 인상폭도 리스 형태에 따라 제각각이다.리스 종류와 특징을 알아보자.
1.고정 리스(Fixed Lease)
이 리스는 특정기간동안 렌트비가 정해져있다. 상업용일 경우 건물주는 재산세와 보험료 건물 관리비를 부담한다.
그러나 고정리스하에서 테넌트는 렌트비외에 개스나 전기등 유틸리비용을 내야한다.
2.누진 리스(Graduated Lease)
누진리스는 고정리스와 비슷하나 렌트비가 일정비율로 점진적으로 늘어난다는 차이점이 있다.
렌트비 인상시점은 건물주와의 계약조건에 따라 다르다. 상업용일 경우 다른 업소들이 아직 입주하지 않은 상태서 리스계약을 체결할때 테넌트는 렌트비를 싸게 책정받는다.
그후 다른 테넌트들이 모두 입주하게되면 그때가서 정해진 금액만큼을 인상하는 방법이다.
또 리스 계약후 업소 매상이 어느정도에 이를때까지 초기 렌트비를 싸게 책정했다가 매상이 오르면 그때 렌트비를 인상하기도 한다.
인상금액은 대개 소비자 물가지수(CPI)만큼 올린다. 월 렌트비가 2000달러인데 해당연도의 CPI가 5%였다면 다음해 렌트비는 100달러가 오른 2100달러가 된다.
3.네트 리스(Net LEase)
테넌트가 렌트비외에 건물 재산세와 관리비 보험료를 부담하는 방식이다.
테넌트 부담이 가장 큰 리스 형태다. 건물주 입장에서는 렌트비만 받고 별다른 건물 유지비가 들지않는다해서 '네트'(Net)라는 말을 쓰고 있다.
건물주는 매월 렌트비만 꼬박꼬박 챙기면 된다. '트리플 네트리스'(Triple Net Lease)라고도 하며 대부분의 상업용 리스계약은 바로 네트리스로 맺어지고 있다.
월 렌트비가 스퀘어피트당 3달러이며 트리플 네트가 스퀘어피트당 50센트라면 이 입주자는 총 렌트비로 스퀘어피트당 3달러50센트를 내야한다.
4.비율 리스(Percentage Lease)
상업용 건물 특히 대형 샤핑센터에서 자주 이용하는 리스 형태로 업소의 매출에 따라 렌트비가 오른다.
기본 렌트비는 건물주와 입주자간에 결정하는데 기본매상을 정하고 그 이상 매출에 대해서 일정 비율로 렌트비를 더 내는 형태다. 렌트비 인상은 월이나 연단위로 할 수 있다.
렌트비 인상폭은 기본매출을 넘어선 금액에 대해 10%이며 월 렌트비는 기본매상 3만달러까지 3000달러라고 하자.
다음달 매출이 4만달러가 됐다면 기본매상 3만달러를 뺀 1만달러에 대한 10% 즉 1000달러가 그달의 렌트비 인상금액이 된다.
5.그라운드 리스(Ground Lease)
테넌트가 요지에 위치한 빈땅을 리스해 그위에 건물을 짓는 형태다. 건물 타입은 오피스가될 수 있고 소매상점을 위한 샤핑센터가 될 수 도 있다.
주로 트래픽이 많은 도심지에서 그라운드리스를 하게되며 기간은 일반 리스보다 아주 길다. 최대 99년까지 가능하다.
그라운드리스를 받은 테넌트가 상가를 지은후 이를 소매업소들한테 재 리스를 주게되면 건물주는 '샌드위치 리스'(Sandwich Lease)가 된다.
건물주는 땅주인한테 테넌트가 되지만 소매상점의 오너들은 건물주의 테넌트가 되기 때문이다.
박원득 기자