[오문식의 융자 이야기] 숫자로 알아보는 렌트 VS 집 구입

얼마 전 투자용 주택을 구입하는 고객의 융자를 하면서 주변의 렌트시세에 대해 조사를 해 본적이 있다. 투자용 주택은 거주용 주택과 달리 집 감정시 주변의 렌트시세도 감정서류에 기록되게 되어있다. 일을 진행하면서 감정서류의 렌트비 측정에 놀라지 않을 수 없었다. 집 가격은 40만달러인데 렌트시세는 2,500달러가 훌쩍 넘었다.

　이에 궁금증이 발동, 버지니아, 메릴랜드 주변의 렌트시세에 대해서 알아봤다. 3년전에 비해서 집 가격은 하락했지만 렌트시세는 이전과 크게 차이가 없었다. 주택시장이 불황을 맞으면서 무분별한 숏세일과 주택차압의 진행으로 렌트수요가 급증하면서 이런 결과를 가져왔다고 한다.

　필자는 모기지 페이먼트와 렌트비를 집 시세별로 평균치를 계산해서 집 가격 100달러 당 모기지 페이먼트와 렌트비의 평균치를 계산해 보았다. 그렇지 않아도 바쁜시기에 시간은 많이 걸렸지만 재미있는 결과를 보았다.

100달러 당 $0.6으로 동일

이리저리 여러 방법으로 계산을 해 봤더니, 집 가격 100달러 당 모기지와 렌트비는 월 0.6달러로 동일했다. 이해하기 쉽게 말하자면 10만달러 당 월 600달러정도가 지불된다. 이 계산은 집 구입 시 다운페이 없이 구입했을 경우로 세금과 보험비 그리고 모기지 보험비용을 모두 포함시킨 금액이며 30년고정의 평균이자율로 계산되었다.

　 현실적으로 100%융자란 불가능한 시점이라 현실에 맞지 않지만 같은 집 가격의 집을 계산하기 위해서 다운페이 없이 순수한 집 가격만으로 계산을 해보았다. 사실 좀 더 정확하게 계산하자면 20%미만을 다운페이하고 집 구입시 지불되는 모기지 보험비까지 정확하게 계산한다면 모기지 페이먼트가 10만달러 당 40달러정도가 더 많은 월 640달러선 이지만 다운페이에 따라서 달라지는 모기지 보험료의 평균치를 계산한다면 렌트비와 모기지 비용은 크게 다르지 않았다.
　
같은 페이먼트에 왜 집 구입이 유리한가?

위의 계산대로 집 렌트와 집 구입 시 페이먼트가 동일하다면 왜 집 구입이 유리하다고 하는걸까? 일단 렌트비용은 순수한 비용이며 모기지 페이먼트는 어느 정도의 저축성이라 생각해야한다. 렌트비용과 달리 모기지 페이먼트에는 원금, 이자, 세금이 모두 포함되어있다. 이 중 원금은 두 말할 것 없이 비용이라 생각할 수 없으며 지불되는 이자와 세금에 대해서는 세금정산시 세금혜택을 받을 수 있다. 특히 자영업을 하는 분들에게는 모기지는 필수사항이다. 계산상으로는 모기지를 지불하는 경우에는 페이먼트의 30%정도는 꾸준하게 저축하고 있다고 생각해도 과언이 아니다.
　
주택의 투자가치

예전에는 주택 모기지 페이먼트보다 렌트비가 월등하게 적었다. 하지만 그 당시에는 더 많은 분들이 주택구입에 힘을 쏟았다. 이유는 주택의 투자용 가치를 계산했기 때문이다. 지금도 주택의 투자가치에 대해서 생각하지 않을 수 없다. 현재의 주택가격은 일반적으로 바닥이라고 생각해야 한다. 지역에 따라서 지금도 가격이 하락하는 지역이 있지만 숏세일이나 주택차압에 따른 일시적인 현상이라 생각해야 한다. 현재 집 구입 후 2년이상을 생각한다면 지금의 주택은 충분한 그리고 확실한 투자가치가 있다고 봐야한다. 물론 가치정도의 차이가 있겠지만 손해보기 힘든 투자종목 중 하나임은 틀림없다.