[오문식의 융자 이야기] 투자용 주택구입이 늘어나는 이유

최근에 부쩍 투자용 주택구입의 융자에 대한 문의가 늘어났다. 이유는 간단하다. 요즘 투자용주택의 투자는 충분한 가치가 있다고 판단되기 때문이다. 오늘은 투자용 주택구입에 많은분들이 관심을 가지는 이유와 투자용주택 융자를 받을 때 알아두어야 할 사항에 대해서 이야기하려한다.
　
▶투자용 주택의 가치

일단 투자용 주택을 구입한 후 바로 이익을 기대하거나 매월 렌트수입 등 고정적인 수입을 생각한다면 무리이다. ’As Is’로 시장에 나온 집을 시세보다 저렴한 가격에 구입 후 수리해서 팔아 이익을 만든다거나 현재의 낮은 이자율로 융자를 받아서 렌트비와의 차액을 고정적인 수입으로 할 목적이라면 큰 기대는 할 수 없다. 하지만 최소 2년 이상의 장기적인 안목으로 본다면 충분한 투자의 가치를 볼 수 있다. 이 투자의 가치라 함은 집 가격의 상승을 기대하고 시세의 차액을 기대하는 투자가치로 생각해야한다.
　
▶집 가격의 75%까지 융자가능

대부분의 은행에서는 투자용 주택구입시 최고 80%까지 융자가 가능하다. 하지만 투자용 주택을 80%까지 융자를 받으려면 이자율의 차이가 너무 크다. 따라서 대부분의 경우 투자용 주택은 주택가격의 75%까지 융자를 받는다. 이는 렌트수입으로 모기지를 커버하고 단 몇 백 달러라도 남아야 투자용 주택을 2년이상 지속할 수 있다는 계산 때문이다. 보통 투자용 주택구입 시 75%까지 융자를 받는다면 일반융자의 이자율보다 0.3%~0.5%정도 높은 이자율을 받는다.
　
▶확실한 자금의 출처필요

일반 거주목적의 주택구입 또는 재융자시에는 Gift Money를 받는 조건으로 융자시 필요한 자금을 조달할 수 있다. Gift Money의 개념은 주택구입 또는 재융자시 필요한 자금을 가족으로부터 조건없이 받은 자금을 말한다. 다시 말해서 빌린 돈이 아닌 받은 돈은 사용할 수 있는 자금으로 인정받을 수 있다. 하지만 투자용주택 구입시에는 이러한 자금은 사용할 수 없다.

최소 2개월이상 자신의 소유한 자금만을 인정받을 수 있다. 최소 25%이상 다운페이 하여야 하고, 클로징 비용까지 모두 현금화 할 수 있는 어카운트에 2개월이상 소유하고 있었음을 증명 해 주어야 함으로 이 부분에서 어려움을 격는 경우도 적지않다. 또한 투자용 주택인 경우 다운페이와 클로징 비용외에 대부분의 은행에서는 6개월동안 모기지를 지불할 수 있는 자금확보가 있어야 한다. 따라서 실질적으로 클로징에 필요한 자금 외에 6개월 모기지가 현금 가능한 자금으로 확보가 돼있음을 증명해줘야 한다.
　
▶대부분의 경우 렌트수입이 모기지를 커버

요즘 투자용 주택구입의 가장 큰 장점은 투자용 주택구입 후 렌트수입이 매월 모기지를 커버하고 남는다는 것이다. 그 만큼 집 가격은 하락했고, 반대로 렌트비는 올라갔기 때문이다. 보통 30만달러의 타운하우스를 투자용 주택으로 구입한다면 25% 다운페이하고 구입시 세금과 보험비를 포함한 모기지가 1,400달러를 넘지 않는다. 하지만 이정도의 집을 렌트준다면 평균 1,500~1,600달러정도 받을 수 있다. 매월 렌트비로 모기지를 지불해도 100~200달러정도는 남는다는 계산이다. 경우에 따라서 들어가게 되는 집 수리비용등을 감안한다면 매월 이윤을 기대하기는 힘들다.

▶문의: 703-994-7177