[오문식의 융자 이야기] 융자승인의 최대걸림돌, 수입증명

약식 수입증명으로 주택융자가 가능했던 시절이 지난 후 지금까지 주택융자 시 가장 걸림돌이 되는 부분이 소득증명서류이다. 현재 소득이 충분하지 않은 고객들은 물론이고 현재 수입은 충분하지만 과거 2년동안의 기록이 부족한 경우도있다. 또한 실질적인 수입은 충분하여도 세금보고상 비지니스에서 손실을 기록했다면 또 문제가 된다. 오늘은 주택융자 시 수입증명이 불가능하거나 까다로운 경우에 대해서 알아보자

　고정월급 외 시간외수당, 보너스등이 있는경우

가장 증명이 쉬운 경우는 물론 고정적인 월급을 받는 경우이다. 하지만 대부분의 회사에서는 기본급 외 시간외 근무수당, 보너스, 등이 월급에 포함되어 있는 경우가 많다. 문제는 기본급은 최소 일년간 고정된 금액이지만 그 외의 금액은 그렇지 않다는 것이 문제다. 이런 경우에는 최근 2 년 동안의 평균월급을 기준으로 하게되는데 어떤 경우에는 2년동안 수입 중 어느 정도가 기본급이며 어느 정도의 금액이 시간외 수당인지 서류로 증명하기 어려운경우도 있다.

또한 지속적으로 어느 정도의 시간외수당, 보너스의 항목으로 평균적인 수입이 있었어도 현재의 수입이 더 떨어졌다면 문제가 될 수 있다. 많은 경우 은행마다 수입을 인정해주는 금액이 다를 수 있다.

　개인 비지니스를 하는경우

개인비지니스를 하는 경우에는 월급을 받는 경우보다 수입증명이 더 까다롭다. 일단 최소 2년간의 수입증명은 대부분의 경우 필요하게 된다. 보통 과거 2년동안의 수입의 평균을 계산하게 되는데 만약 최근의 수입증명이 과거보다 적다면 최근 수입증명의 금액만을 사용할 수 있다. 개인비지니스를 가지고 있는 경우 대부분의 은행에서는 2년동안의 세금보고를 요구하지만 경우에 따라서 1년 세금보고만을 요구하는 경우도 있지만 매우 드문 상황이다.

　수입에 공백이 있는경우

현재 월급을 받는 상황이어도 과거 2년 중 공백기간이 6개월이상 된다면 문제가 될 수 있다. 예를 들어서 2011년도 3월에 회사를 그만두고 2011년도 9월에 새 직장에서 지금까지 근무하고 있다고 하자. 이런 경우에는 2011년 3월부터 9월까지 일을 하지 못했던 충분한 이유가 설명되어야 한다. 만약 개인비지니스 운영에 공백기간이 있었다면 설명으로 넘어갈 수 있는 부분이 못된다. 개인비지니스의 경우 예를 들어서 작년 3월부터 9월까지 사업장 리모델링으로 인해서 수입이 없었다면 2011년은 사업을 할 수 있었던 5개월 동안의 수입을 12개월로 나누어 계산하게 된다.

　따라서 비지니스에서 들어오는 월 평균수입이 10,000달러정도 된다 하여도 5개월동안의 연수입 50,000달러를 12개월로 나눈 4,166달러만이 월 수입으로 인정될 수 있다.

2011년도에 비해 2012년도 월급이 인상된 경우

같은 회사에서 월급을 받는 경우 최근의 수입을 그대로 인정받을 수 있다. 예를들어 2011년도에는 월 5000달러 이었는데 2012년 부터 월 6000달러로 인상되었다면 월 6000달러의 수입을 그대로 인정받을 수 있다.

▶문의: 703-994-7177