[오문식의 융자 이야기] 아직도 이자만 지불하고 계십니까?

미국내 모기지 통계를 보면 아직도 모기지의 이자만 지불하는 홈오너들이 적지않다. 하지만 지금처럼 낮은 이자율을 자랑하는 시기에 월 페이먼트에 큰 차이가 없다고 지속적으로 이자만을 지불하고 있는 것은 매월 필요없는 돈을 낭비하고 있다고 생각해야한다.
　
이자만 지불하고 계십니까?

융자상담을 하다보면 적지않은 분들이 아직도 모기지의 이자만 지불하고있는 경우가 적지않다. 이런 분들 중 많은 분들은 융자상담 후 월 페이먼트가 기대했던것 만큼 줄어들지 않는다고 재융자를 포기하시는 분들이 많다. 예를들어 현재 융자금액 30만달러에 5.875%이자율을 가지고 있다면 매월 이자지불액은 1468달러가 된다. 이를 재융자를 통해서 원금, 이자 페이먼트 방식으로 전환한다면 매월 페이먼트는 1410달러 정도가 된다. 얼핏보면 50달러남짓 차이가 난다고 생각할 수 있지만 내면의 원금의 변화를 지켜봐야 한다.

30만불 융자 시 매월 6000달러를 절약할 수 있다.

30만달러 융자 시 5.875%이자율과 3.875%이자율의 페이먼트 차이는 50달러 남짓 밖에 되지 않는다. 하지만 재융자 후 줄어드는 원금을 포하시켜서 생각해야 한다. 30만달러 융자 시 매년 6000달러 정도의 원금이 줄어든다. 이는 해가 거듭할수록 원금이 줄어드는 폭이 커져가게 된다. 융자받은 금액을 원금과 이자 페이먼트로 지불할 경우 일반계산기로 페이먼트를 계산할 수 없는 이유가 페이먼트 후 남은 원금을 기준으로 다음 페이먼트의 원금과 이자비율이 조절되기 때문이다.

쉽게 말해서 원금이 줄어들면 줄어들수록 같은 페이먼트속에 원금부분은 늘어나게 되고 이자부분은 줄어들게 된다는 이야기다. 30년 고정 융자 시 처음 5년동안은 일년에 약 6000달러가 원금으로 지불되지만 그 이후에는 점점 더 많은 부분이 원금으로 지불되면서 이자로 지불되는 부분이 적어지는 형식이다.
　
그냥가지고 있다가 집을 팔면된다?

생각보다 많은 분들이 이런 생각을 가지고 계신다. 하지만 집을 팔 때 어느 정도의 현금을 손에 가질 수 있는지에 대해서는 왜 생각하지 않는지 모르겠다. 집은 재산이다. 재산은 소유하고 있다는 것이 중요한 것이 아니라 그 가치가 어느 정도 되는 지가 중요한 것이다.

만약에 현재 융자금액이 30만달러가 남아 있는데 집 가격이 35만달러라 가정한다면 이는 실질적으로 재산의 가치가 거의없다고 봐야한다. 물론 미래에 가치가 생길 수 있지만 현재 시점에서는 가치가 없는 재산이다. 이 재산적 가치를 높이기 위해서는 갚아야 할 원금을 줄이는 방법 밖에는 없다. 집 가격이 상승하는 방법도 있지만 이는 본인의 의지로 해결할 수 없는부분이다.

비용때문에 배보다 배꼽이 더 크다?

배가큰지 배꼽이 큰지는 비교해봐야한다. 대부분 요즘 재융자를 하게되면 1년에서 길게는 2년안에 재융자 비용이상의 금액을 절약할 수 있다. 이득이 없는 재융자는 할 필요가 없다. 하지만 이득이 있는 재융자는 가능하다면 반드시 해야한다. 요즘같은 경기에는 누구나 10달러, 20달러 절약하려 혈안이 돼있다. 큰 그림을 그려본다면 어떤것부터 절약해야 하는지 알 수 있으리라 믿는다.

▶문의: 703-994-7177