[오문식의 융자이야기] 모기지를 없애볼까?

최근에는 자신이 거주하는 집의 모기지를 완납하기위해서 계획을 세우는 분들이 많아졌다. 이는 예전처럼 집이 더 이상 투자목적 보다는 재산가치에 비중이 더 커졌다고 해야한다는 생각 때문일 것이다. 불과 4,5년 전에는 주택구입이 주택가격 상승을 예상하고 주택거래로 이윤을 남기려는 투자의 목적이 컷지만 지금은 최소한 살고있는 집에 대해서는 모기지를 모두 갚아버리거나 최대한 융자금액을 줄여서 추후에 노후대책으로 생각하시는 분들이 더 많아졌다. 오늘은 집을 투자목적이 아닌 재산으로 생각하시는 분들께 현재 자신의 상황에서 무엇을 어떻게 해야 재산적 가치의 주택이 될 수 있는지에 대해서 이야기하려 한다.
　
원금을 줄여보자

더 이상은 예전처럼 집가격 상승만을 손꼽아 기다릴 수 없다. 물론 현재의 집 가격보다는 추후 지속적으로 상승할 것은 확실하겠지만 예전처럼 자고 일어나면 집 값이 훌쩍 뛰어있는 시절은 오기 힘들 것이다. 그렇다면 자신의 집의 재산가치를 높이기 위해서는 원금을 줄이는 수 밖에는 없다. 남아있는 원금을 모두 다 갚아야 한다는 부담감은 갖지 않기를 바란다. 갚을 수 있는 만큼 갚아 나가면서 최대한 원금을 줄일 수 있는 만큼 빠른 시일내에 줄이는 것을 목표를 세우고 매월 어느 정도 갚아나가야 하는지를 따져보는 것이 좋다.
　
이자율을 줄이고 그만큼의 원금을 더 갚아나가자

지금처럼 이자율이 좋을 때는 최소 1%에서 많게는 3%까지 이자율이 차이가 날 수 있다. 재융자가 가능한 상황이라면 재융자를 통해서 이자율을 최대한 줄여보자. 또한 원금상황기간이 짧으면 짧을수록 원금은 더 빨리 갚아져 나가고 이자율은 더 낮출 수 있다. 예를들어 현재 30년고정으로 3.75%이자율을 받을 수 있는 경우라면 15년고정으로는 3%까지 받을 수 있다.

겨우 0.75%라고 0.75%의 이자율을 절대 무시하면 안된다. 모기지에서 0.75% 이자율의 차이라면 절대 작지 않은 차이이다. 단, 현재 30년고정으로 재융자가 가능한 분이라도 15년고정으로는 융자승인이 힘든 경우가 많다. 이는 15년고정이 30년고정에 비해서 페이먼트가 더 많기 때문이다. 하지만 15년고정이 승인될 수 없는 경우라도 30년고정으로 최대한 이자율을 낮추고 월 페이먼트를 가능한 많이 지불한다면 충분히 이자로 빠져나가는 금액을 최소화 할 수 있다.
　
융자의 계산방법은 다르다.

보통 이자만 지불하는 페이먼트가 아니라면 융자금액에 따른 페이먼트 계산은 일반 계산기로는 계산될 수 없다. 이는 융자 페이먼트는 항상 남은 원금에 대해서 매번 다시 계산되는 형식이기 때문이다. 예를들어 30만불을 4%의 이자율로 받았다고 가정 해 보자.

이 경우 매월 원금과 이자 페이먼트는 1432달러가된다. 여기에 첫 번째 페이먼트 1432달러에는 원금 432달러와 이자 1000달러가 포함되어 있다. 첫 번째 페이먼트 후 남는 원금은 29만9568달러가 된다. 그렇다면 다음 페이먼트는 남아있는 원금 29만9568달러를 기준으로 다시 계산되게 된다. 따라서 첫 번째 페이먼트에 1000달러의 원금을 더 갚는다면 남는 원금이 줄어들면서 결과적으로 같은 페이먼트에 이자율로 지불되는 부분을 더 줄이고 원금의 부분을 늘릴 수 있게 된다. 이런 계산이라면 원금을 조금 씩 더 갚아나가면서 이자로 허비될 수 있는 부분을 원금으로 갚을 수 있게 된다.

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