[오문식의 융자 이야기] 모기지 프로그램, 어떤것을 선택할까?

융자상담전화의 반 이상은 모기지 프로그램이 자신의 선택사항인 것 조차 모르고 계시는분들이 많다. 항상 모기지 융자를 받을 때마다 전문가의 권장 프로그램을 따라왔기 때문이 아닐 까 한다. 물론 전문가가 권장하는 프로그램들이 많은 경우 가장 적합한 프로그램일 수 있다. 하지만 짧은 상담으로 고객이 가장 원하는 방향이 어떤 것인지를 정확하게 알기 힘들다. 따라서 본인이 모기지에는 어떠한 프로그램이 있다는 것 정도는 알고있는 것이 좋을 듯 하다.
　
30년고정

모기지 융자 중 가장 보편적인 프로그램이다. 가장 보편적이라는 말이 모두에게 가장 적합한 프로그램이라는 이야기가 아니다. 오래 전에는 30년고정이란 프로그램이 생기기도 전에는 15년고정 프로그램이 가장 보편적인 융자 프로그램이었다고 한다. 일단, 장점은 15년고정에 비해서 모기지 페이먼트의 부담을 줄일 수 있고, 30년동안 이자율의 변동에 신경쓰지 않아도 된다는 장점이 있으므로 적당한 페이먼트로 무리없이 모기지를 유지하기 위해서 많은분들이 가장 선호하는 프로그램이다.
　
15년고정

위에서 언급한 바와 같이 오래 전에는 가장 이상적인 융자 프로그램이었다. 하지만 지금은 많이 외면받고 있는 프로그램이다. 30년고정에 비해서 원급이 갚아지는 속도가 훨씬 빠르다는 장점이 있다. 또한 30년고정에 비해서 0.5%가량 낮은 이자율도 장점이다. 또한 15년고정은 크레딧 점수가 조금 낮어도 이자율에 변동없이 좋은 이자율을 받을 수 있다. 하지만 높은 페이먼트로 15년고정 프로그램을 원해도 융자승인이 어려운 분들이 많은 실정이다.
　
5년 변동

5년변동은 5년안에 원금을 모두 갚아야 하는 것이 아니라 이자율이 5년 동안만 고정이 된다는 이야기다. 대부분의 경우 5년후에는 1년에 한번씩 이자율에 변동이 생긴다. 문제는 융자승인을 받기 위해서는 실제로 받는 이자율보다 2%높게 계산해서 승인조건에 맞아야 한다. 7년 고정 프로그램에 비해서 낮은 이자율을 자랑하지만 7년고정 프로그램을 승인받을 수 있는 분들도 5년고정으로 승인이 되지않는 분들이 많다.
　
7년 변동

5년 변동과 큰 차이가 없다. 단, 5년 고정 프로그램처럼 융자승인시 이자율에 2%을 더해서 승인절차를 받지 않아도 된다. 30년고정 프로그램이 수입과 지출대비 문제로 승인이 되지않는 경우 이자율을 낮추기 위해서 선택되는 경우가 대부분이다.
　
FHA Loan

일반적으로 이야기하는 정부융자가 FHA Loan이다. 지난 6월부터 FHA 비용이 큰 폭으로 상승하면서 인기가 시들해졌다. 하지만 아직도 3.5%만 다운페이해도 융자가 가능하다는 장점이 있어서 몫돈이 부족한 분들이 선택하고 있다.
　
FHA Streamline

현재 FHA 융자를 가지고 있는 분들이 다시 FHA융자로 재융자하는 경우이다. FHA 비용도 거의 들어가지 않고 수입증명도 필요없다. 하지만 클로징 비용까지는 융자를 받을 수 없어서 클로징 비용만큼은 본인 돈으로 지불해야 한다는 부담감은 있다.

▶문의: 703-994-7177