[오문식의 융자 이야기] 이자율이 얼마나 내려가야 재융자 할 계획인가?
이자율이 얼마나 차이나야 재융자의 의미가 있을까?
2%이상의 이자율 차이가 있어야 재융자의 의미가 있다는 것은 이미 옛날이야기이다. 부동산 경기가 활황일 때에는 집을 사고 다시 파는 평균기간이 채 3년이 되지 못했다. 하지만 지금은 최소한 5년이상 집을 소유할 것을 예상하고있다. 1,2년의 단기간을 염두에 두지 않고 앞으로 2,3년안에 재융자 비용을 모기지 페이먼트 절감으로 채워넣을 수 있다면 일단, 재융자를 진행시키는 것이 옳다.
예를들어 30만달러의 융자금액인 경우 1%만 이자율을 내려도 매월 페이먼트가 356달러정도 줄어든다. 클로징비용 4500달러정도를 예상한다면 일년이면 클로징 비용으로 지불된 금액을 매울 수 있고 그 다음부터는 매월 356달러를 절약할 수 있다. 이렇게 재융자의 의미를 부여하려면 현재의 상황에 맞게 금액으로 계산을 해 봐야한다. 모든 이에게 이자율이 몇 퍼센트 줄여야 재융자의 의미가 있는가 하는 것은 정답이 있을 수 없다.
물론 이미 융자회사 또는 은행과 상담을 했고 모두 융자가 가능하지 않다고 판단 한 경우에는 다른 곳에 문의를 해도 같은 답을 받는 경우가 대부분이다. 아직까지는 지출에 비례해서 세금보고 상의 수입이 터무니 없이 적거나 크레딧이 너무 좋지 않거나 또는 집 가격이 너무 떨어져서 집 가격보다 융자금액이 많은데 오바마재융자의 적용대상이 아닌 경우에는 어디서든 희망적인 답변을 받기 힘들다. 하지만 경우에 따라서 방법의 차이가 있을 수 있다.
예를 들어서 현재의 다른 페이먼트를 줄이거나 없애면서 재융자를 진행시키거나 올해들어 월급상승된 부분을 적용 시킨다거나 또는 실질적으로 자신의 크레딧상의 페이먼트를 다른 사람이 지불하고 있는 경우 자신의 월 지불금에 계산을 넣지 않는 경우도 있다. 따라서 이미 1,2군데에 문의해서 재융자가 불가능하다는 답을 받았다고 포기하기 보다는 몇 군데 더 문의해서 확실한 답을 받는것이 중요하다.
클로징비용없이 재융자 진행이 현명할까?
이 문제에 대해서도 정답이란 없다. 클로징 비용없이 재융자를 받으려면 이자율을 올려야한다. 장기적으로 생각한다면 오히려 클로징 비용을 지불하면서 재융자를 받는 것이 유리한 경우가 많다. 만약에 현재의 집 시세가 넉넉하지 않고 클로징 비용을 꼭 가져와서 세틀먼트를 해야하는 경우, 비용이 부담될 때 클로징 비용 없이 세틀먼트하는 것을 추천하겠지만 최소 2년 이상을 소유 할 계획이라면 굳이 이자율을 올려가면서 클로징 비용 없이 융자를 받기 보다는 차라리 그 만큼의 융자금액을 올려서 낮은 이자율로 재융자를 진행시키는것이 현명할 수 있다.
▶문의 : 703-994-7177