[오문식의 융자 이야기] 주택융자시 수입계산 어떻게 이루어지나?

요즘에는 그래도 세금보고상의 수입이 없거나 적으면 융자받기 힘들다는 정도는 누구나 알고있다. 하지만 자신의 수입 중 어느 부분이 어떻게 인정받을 수 있는지에 대해서는 알기가 힘들다. 특히 2년이상 꾸준하게 정해진 월급을 받는 경우를 제외하고는 현재의 실질적으로 들어오는 수입이 모두 인정을 받지는 않는다. 오늘은 자신의 수입 중 수입으로 인정을 받을 수 있는 부분과 그렇지 않는 부분에 대해서 이야기 해 보려한다.
　
▶2년이상 고정적인 월급을 받는경우

가장 계산이 쉬운 경우이다. 같은 회사에서 2년이상 근무해서 월급에 큰 차이가 없으며 보너스, 시간외 수당등의 추가적인 수입없이 월급만을 받는 경우라면 현재의 월수입을 그대로 사용할 수 있다. 만약에 지난 해에 비해서 월급이 조금 상승했다면 현재의 월급명세서를 기준으로 현재의 수입을 그대로 적용받을 수 있다.
　
▶고정적인 수입을 받지만 2년이 되지않은경우

만약 1년전에 회사를 옮겼다 하여도 보너스, 팁, 시간외 수당 등 없고, 예전의 직장과 현재의 직장에서 맡은 업무가 연관된 업무라면 현재의 수입을 그대로 적용받을 수 있다. 단, 공백기간이 3개월 이상 있다면 문제가 될 수 있다. 예를들어 지난 직장에서 해직되고 3개월이상 직업이 없었던 경우에는 융자승인에 문제가 될 수 있다. 또한 현재 새로운 직장과 그 전의 직장에서의 수입이 비슷하다 하여도 현재의 직장에서 월급외의 다른 수당명목으로 받는 수입이 많다면 그 또한 문제가 된다.
　
▶렌트수입이 있는경우

렌트수입은 월급에 비해서 에매모호한 경우가 더 많다. 일단 자신이 살고있는 집을 렌트주고 새로 구입하는 집으로 이사를 가는 경우에는 렌트계약서 등을 제출하고 추후에 발생 할 렌트수입을 인정받을 수있다. 하지만 현재의 집에 에쿼티가 최소 25%이상은 있어야 한다. 이야기인 즉, 예를들어 현재 거주중인 집 가격이 30만달러인 경우 이 집에 대한 융자금액이 25만5000달러 이상이라면 렌트계약서가 있다고 해도 렌트수입을 인정받을 수 없다. 또한 현재의 거주중인 주택이 있고 투자용 주택이 있어서 투자용 주택에서 렌트수입이 발생한다면 최소한 1년동안의 렌트수입이 세금보고에 올라가 있어야 한다. 실질적으로 렌트수입이 있었다 하여도 세금보고에 보고되어있지 않았다면 렌트수입을 인정받을 수 없다.

▶비지니스를 운영하는 경우

월급을 받는 경우를 비교한다면 비지니스를 운영하는 경우에는 수입계산의 변수가 많다. 일단 비지니스를 운영하는 경우에는 무조건 2년이상의 안정적인 수입을 증명하여야 한다. 경우에 따라서 1년동안의 세금보고만을 요구하는 경우도 있지만 다른 조건을 충족시켜야 한다. 또한 2년동안의 세금보고를 제출해야 하는데 지난 2년간의 세금보고 금액이 차이가 크다면 그 또한 문제가 있을 수 있다. 예를들어 2010년 세금보고 보다 2011년 세금보고 금액이 크다면 2010년과 2011년의 세금보고의 평균수입으로 인정받게 되며 반대로 2011년 세금보고 금액이 2010년 세금보고 보다 적다면 2011년 세금보고의 금액을 그대로 반영하게 된다. 하지만 비지니스의 세금보고 중 감가상각 등의 항목은 추가적으로 자신의 수입으로 인정받을 수 있으므로 개인 비지니스 오너의 경우 정확한 계산을 위해서는 모든 세금보고를 전문가에게 모두 전달해준 후 가능여부 계산을 맡기는것이 확실한 방법이 되겠다.

▶문의: 703-994-7177