[이것이 궁금합니다]주택융자 종류: 일반 융자 (Conventional Loan)
일반 융자는 주로 주택 융자 전문 은행이나 일반 은행(Commercial Bank)에서 신청하실 수 있으며 셀러블 론(Selable Loan)은 은행에서 융자 지급 후 매매하는 융자와 포트폴리오 론(Portfolio Loan), 즉 은행에서 융자 지급 후 자체 보유하는 2가지로 나누어 질 수 있습니다.
여기서 셀러블 론은 주택 융자 전문 은행(Mortgage Lender)에서 주로 취급하며 포트폴리오 론은 일반 은행에서 주로 취급하고 있습니다.
a) 세러블 론(Salable Loan)
대부분의 고정 이자율 융자가 여기에 속하며 컨포밍 론(Conforming Loan)과 넌-컨포밍 론(Non-Conforming Loan)/ 점보론(Jumbo Loan)이 있습니다. 고정 이자율 융자는 이자와 월 페이먼트가 융자 상환 기간동안 일정하게 정해져 있습니다. 셀러블 론은 말그대로 융자 지급 후 은행에서 다른 기관으로 융자를 파는 것을 말하며, 어느 기관에서 사느냐에 따라 컨포밍과 넌-컨포밍으로 나뉘어 지는 것입니다.
주택 융자 은행에서 융자 지급 후 융자를 FNMA나 FHLMC라는 기관에 매각할 경우 이를 컨포밍 론이라 하며 융자를 사들이는 FNMA나 FHLMC의 융자 승인 규정에 따라야만 합니다. 그러므로 컨포밍 융자의 승인 규정은 어느 융자 은행을 가셔도 동일하다고 보시면 됩니다. 컨포밍 론은 적게는 3%까지 다운 페이먼트가 가능하며 융자액수는 최고 $275,000을 넘지 말아야 하며 , 월수입, 직업, 그리고 다운 페이먼트와 비용의 출처가 확실히 증명되어야 합니다.
컨포밍 론의 융자 규정에 맞지 않는 융자를 우리는 넌-컨포밍 론(Non-Conforming Loan)이라 하며 융자 액수가 $275,000 이상 또는 이지 닥(Easy Doc)론 등이 여기에 속합니다. 넌-컨포밍 론은 개인 소유의 Residential Funding Corporation 등에서 매입합니다. 넌-컨포밍/ 점보론은 융자액수가 크고 융자 승인 규정이 FNMA나 FHLMC보다 쉬우므로 컨포밍 론보다 이자가 높게 책정되어 있습니다.
b) 포트폴리오 론 (Portfolio Loan)
대부분의 변동이자와 3년 또는 5년 고정 후 변동으로 바뀌어지는 융자가 포트폴리오 론에 속하며 주로 일반 은행에서 융자해 주고 있습니다. 일반 은행에서 주는 포트폴리오 고정 이자율은 비교적 높은 편이라 많이 이용하지 않고 있습니다. 융자 액수 기준은 컨포밍 론과는 달리 최고 $600,000 에서 $650,000 까지 같은 이율과 융자 승인 규정을 따르며 $650,000 이상은 다소 높은 이자율이 적용되고 있습니다. 포트폴리오 론은 FNMA와 FHLMC의 융자 승인 규정을 따르지 않고 각 은행마다 조금씩 승인 규정이 다를 수 있으며 상대적으로 융자 승인 규정을 완화한 것이 장점입니다. 적게는 5%까지 다운페이가 가능하며 고정 이자율 융자에 비하여 융자 프로그램이 다양하므로 변동 융자에 대해서 다음 기회에 더 자세히 설명드리기로 하겠습니다.
c) 피기백 론 (Piggy Back Loan)
다운페이가 20% 미만이실 경우 1차로 주택 구입/ 감정 가격의 80%를 융자하시고 동시에 나머지 융자액수를 15%까지 2차로 융자를 하시는 것을 말합니다. 흔히 80/10/10 또는 80/15/5 라고도 말합니다. 80%의 1차 융자 10-15%의 2차 융자, 그리고 10-5%의 다운페이먼트로 나뉘어 있습니다. 80/10/10 이나 80/15/5 의 융자는 20% 미만으로 다운하시며 집을 구입하실 경우 추가되는 PMI(Private Mortgage Insurance)를 안들어도 되므로 전체 주택 페이먼트가 PMI를 내시는 융자보다 적어지며 2차 융자에 대한 페이먼트는 세금 공제 혜택이 주어지므로 최근에 많은 분들이 이 융자를 선호하고 있습니다. 한가지 단점은 2개의 융자를 하시므로 에스크로를 끝내실 때 다소 비용이 조금 더 들어간다는 것입니다. (213)387-9951
단박(SLP파이낸셜 대표)