많은 사람들이 유닛이나 아파트를 좋은 노후수단으로 생각하고 있다. 주인이 일하지 않아도 고정적인 렌트 수입이 나오기 때문이다. 그러나 인컴을 만들어주는 투자용 부동산도 효과적인 관리나 계획을 제대로 세우지 않으면 재정적으로 어려움에 봉착할 수 있다. 전문가들이 조언하는 렌트용 부동산의 인컴전략을 소개한다.
▶전체수입의 70~80%만 생각하라
10유닛 아파트의 월 렌트수입이 1만달러라면 이 금액 모두를 실질적인 수입으로 간주해서 예산을 짜는 것은 현명한 방법이 아니다.
테넌트가 이사를 가게되면 새로운 세입자를 찾을때까지 몇개월간 빈 유닛이 발생할 수 있다. 통상적으로 전체 인컴에서 5% 정도를 공실률로 계산하지만 더 여유를 잡기위해서는 예상 렌트비의 70~80%정도만 생각하는 것이 좋다.
캐시 플로우를 넉넉하게 잡으면 재정적으로 안전하게 건물을 유지하는데 도움이 된다.
▶안전한 세입자를 골라라
아파트는 일단 테넌트가 계약서에 사인하고 입주하게되면 마음대로 내보내기가 힘들어 진다.
렌트비를 잘내면 문제가 없지만 재정적으로 약한 세입자가 들어오게되면 한달 한달이 불안해진다.
크레딧 리포트를 잘 검토하고 테넌트의 직장이나 사업체 운영여부에 대해 잘 확인하는 작업이 중요하다. 수입이 많은 사람보다는 크레딧이 좋은 테넌트를 선택해야 한다.
▶법을 알아라
임대용 부동산을 갖고 있으면 다양한 소송을 경험하게 된다. 안전관리를 소홀히해서 복도나 계단에서 테넌트가 넘어져 부상을 당하면 바로 변호사 편지가 날라온다.
아파트를 소유하고 있는 건물주라면 기본적인 법적 상식을 알아야 할 필요가 있다. 건물주의 법적 책임과 의무를 알고 있으면 나중에 법적 소송을 사전에 예방할 수 있다.
마찬가지로 세입자의 권리와 의무가 어떤것인지 알고 있다면 테넌트 관리의 어려움을 피할 수 있다.
▶판례에 관심을 가져라
건물주가 상식적으로 알고 있는 법적 지식이 실제와 다를 수 있다. 제대로 된 법적 지식을 알기위해서는 매스컴이나 인터넷 등을 통해 임대법과 관련된 케이스나 판례에 관심을 갖는 것이 좋다. 변호사의 도움을 받는 것도 좋은 생각이다.
▶새로운 임대법을 숙지하라
아파트 렌트와 관련된 법은 해마다 바뀌는 경우가 있다. 퇴거절차나 리스 계약서 등이 달라질 수 있다. 특히 LA의 경우 1978년 이전에 지어진 아파트들은 렌트비를 매년 일정액 이상 올릴 수 없도록 규정되어 있다. 인상폭은 주기적으로 변하므로 이러한 사항을 잘 알고 있어야 한다.
매년 연초가 되면 어떤 법이 새로 생겼는지 파악하고 수정된 법 조항을 검토하는 것이 좋다. 이러한 법들은 지역에 따라 다를 수 있으므로 잘 숙지해야 한다.
▶협회에 조인하라
아파트 소유자 협회나 이와 비슷한 성격의 단체가 주변에 있다면 가입하는 것이 유리하다. 이곳에 가면 다양한 인종의 건물주들을 만나게 된다.
이곳에서 법적인 지식을 얻을 수 있고 다른 아파트에서 발생했던 예기치 못한 사례들을 접하면서 자신의 건물에서 좋지 않은 일이 발생하지 않도록 예방할 수 있다. 또한 변호사나 CPA 건물관리회사에서 전문가들이 나와 아파트 운영에 대한 요령을 가르쳐주기도 한다.
▶주기적으로 건물을 관리하라
유닛이나 아파트 건물은 문제가 없을때부터 관리해야 경제적으로 유리하다. 정기적으로 건물을 관리하면 나중에 큰 돈이 들어가는 상황을 막을 수 있다.
본인이 직접 건물상태를 점검하거나 전문 기술자를 불러 아파트에 대한 시설상태를 체크하는 것이 바람직하다.
▶건축코드에 맞춰라
수리할 곳이나 새로운 시설을 설치해야되는 상황이라면 시에서 규정하는 건축코드를 따라야 한다. 공사비를 절약하기위해 코드에 맞지 않거나 허가없이 공사를 했다가 나중에 문제가 되면 이를 해결하기위해 또 다른 비용을 지출해야 된다.