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[렌트용 부동산 관리] 5% 공실률 계산은 위험…20~30% 잡으면 안전

Los Angeles

2012.11.21 15:50

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세입자 입주전 크레딧 리프트 꼼꼼히 체크해야
새 임대법ㆍ판례 숙지하고 관련단체 가입 유리
많은 사람들이 유닛이나 아파트를 좋은 노후수단으로 생각하고 있다. 주인이 일하지 않아도 고정적인 렌트 수입이 나오기 때문이다. 그러나 인컴을 만들어주는 투자용 부동산도 효과적인 관리나 계획을 제대로 세우지 않으면 재정적으로 어려움에 봉착할 수 있다. 전문가들이 조언하는 렌트용 부동산의 인컴전략을 소개한다.

▶전체수입의 70~80%만 생각하라

10유닛 아파트의 월 렌트수입이 1만달러라면 이 금액 모두를 실질적인 수입으로 간주해서 예산을 짜는 것은 현명한 방법이 아니다.

테넌트가 이사를 가게되면 새로운 세입자를 찾을때까지 몇개월간 빈 유닛이 발생할 수 있다. 통상적으로 전체 인컴에서 5% 정도를 공실률로 계산하지만 더 여유를 잡기위해서는 예상 렌트비의 70~80%정도만 생각하는 것이 좋다.

캐시 플로우를 넉넉하게 잡으면 재정적으로 안전하게 건물을 유지하는데 도움이 된다.

▶안전한 세입자를 골라라

아파트는 일단 테넌트가 계약서에 사인하고 입주하게되면 마음대로 내보내기가 힘들어 진다.

렌트비를 잘내면 문제가 없지만 재정적으로 약한 세입자가 들어오게되면 한달 한달이 불안해진다.

크레딧 리포트를 잘 검토하고 테넌트의 직장이나 사업체 운영여부에 대해 잘 확인하는 작업이 중요하다. 수입이 많은 사람보다는 크레딧이 좋은 테넌트를 선택해야 한다.

▶법을 알아라

임대용 부동산을 갖고 있으면 다양한 소송을 경험하게 된다. 안전관리를 소홀히해서 복도나 계단에서 테넌트가 넘어져 부상을 당하면 바로 변호사 편지가 날라온다.

아파트를 소유하고 있는 건물주라면 기본적인 법적 상식을 알아야 할 필요가 있다. 건물주의 법적 책임과 의무를 알고 있으면 나중에 법적 소송을 사전에 예방할 수 있다.

마찬가지로 세입자의 권리와 의무가 어떤것인지 알고 있다면 테넌트 관리의 어려움을 피할 수 있다.

▶판례에 관심을 가져라

건물주가 상식적으로 알고 있는 법적 지식이 실제와 다를 수 있다. 제대로 된 법적 지식을 알기위해서는 매스컴이나 인터넷 등을 통해 임대법과 관련된 케이스나 판례에 관심을 갖는 것이 좋다. 변호사의 도움을 받는 것도 좋은 생각이다.

▶새로운 임대법을 숙지하라

아파트 렌트와 관련된 법은 해마다 바뀌는 경우가 있다. 퇴거절차나 리스 계약서 등이 달라질 수 있다. 특히 LA의 경우 1978년 이전에 지어진 아파트들은 렌트비를 매년 일정액 이상 올릴 수 없도록 규정되어 있다. 인상폭은 주기적으로 변하므로 이러한 사항을 잘 알고 있어야 한다.

매년 연초가 되면 어떤 법이 새로 생겼는지 파악하고 수정된 법 조항을 검토하는 것이 좋다. 이러한 법들은 지역에 따라 다를 수 있으므로 잘 숙지해야 한다.

▶협회에 조인하라

아파트 소유자 협회나 이와 비슷한 성격의 단체가 주변에 있다면 가입하는 것이 유리하다. 이곳에 가면 다양한 인종의 건물주들을 만나게 된다.

이곳에서 법적인 지식을 얻을 수 있고 다른 아파트에서 발생했던 예기치 못한 사례들을 접하면서 자신의 건물에서 좋지 않은 일이 발생하지 않도록 예방할 수 있다. 또한 변호사나 CPA 건물관리회사에서 전문가들이 나와 아파트 운영에 대한 요령을 가르쳐주기도 한다.

▶주기적으로 건물을 관리하라

유닛이나 아파트 건물은 문제가 없을때부터 관리해야 경제적으로 유리하다. 정기적으로 건물을 관리하면 나중에 큰 돈이 들어가는 상황을 막을 수 있다. 

본인이 직접 건물상태를 점검하거나 전문 기술자를 불러 아파트에 대한 시설상태를 체크하는 것이 바람직하다.

▶건축코드에 맞춰라

수리할 곳이나 새로운 시설을 설치해야되는 상황이라면 시에서 규정하는 건축코드를 따라야 한다. 공사비를 절약하기위해 코드에 맞지 않거나 허가없이 공사를 했다가 나중에 문제가 되면 이를 해결하기위해 또 다른 비용을 지출해야 된다.

박원득 기자

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