역모기지 융자로 노후자금 마련해볼까

62세·에퀴티 50% 이상 시 가능
일시불, 월 일정액 수령 중 선택

콘도 소유자가 역모기지를 신청하려면 해당 콘도가 FHA 승인을 받은 콘도인지 확인해야 한다. [unsplash.com 제공]

최근 은퇴 시니어들을 중심으로 역모기지(reverse mortgage)에 대한 관심이 늘고 있다. 역모기지는 은퇴자들이 주택 에퀴티를 담보로 현금을 확보할 수 있는 방법인데 역모기지의 최대 장점은 현재 거주 중인 집을 팔지 않고도 안정적인 소득을 마련할 수 있다는데 있다. 그러나 역모기지가 누구에게나 적합한 것은 아니다. 역모기지 장단점 및 역모기지 종류, 신청자격 등을 알아봤다.  
 
▶역모기지란

 
역모기지는 62세 이상 주택 소유자가 주택 에퀴티를 담보로 대출을 받는 융자 상품이다. 이 상품은 일반적인 모기지 대출과는 달리 주택 소유자가 매월 융자 상환을 할 필요가 없으며 융자 상환은 신청자가 사망하거나 주택 매각 시 이뤄진다. 더욱이 역모기지는 과세 대상이 아니어서 은퇴 후 안정적인 고정 소득을 원하는 시니어 홈오너들에게 인기가 높다.  
 
▶신청자격

 
역모기지를 신청하기 위해서는 부부 중 한 명이 62세 이상이어야 하며 주택 에퀴티가 최소 50% 이상 있어야 한다. 대출 기관은 신청자의 연령 및 이자율, 집값 등을 고려해 필요한 에퀴티를 결정한다. 융자 금액은 연령대가 높을수록, 현 이자율이 낮을수록, 주택의 시장가치가 높을수록 늘어난다. 또 해당 주택이 신청자의 주 거주지(primary residence)여야 하며 담보 주택 유형은 단독주택, 2~4유닛 다세대 주택, 타운하우스, 연방주택청(FHA)이 승인한 콘도여야 한다.  
 
▶수령 방법

 
역모기지 대출금을 수령하는 방법은 다양한데 신청자는 재정 상황과 필요에 따라 적합한 방법을 선택할 수 있다. 금융기관의 역모기지 지급 방법은 일시불, 월페이먼트, 라인오브크레딧(line of credit) 등이 있다. 일시불 수령은 주택 보수나 의료비 등 당장 큰돈이 필요할 경우 유용하다. 매월 정기적으로 일정액을 수령하는 방법은 고정 소득을 마련할 수 있어 은퇴자들이 가장 선호하는 수령법이다. 라인오브크레딧의 경우 필요에 따라 일정 금액을 인출할 수 있어 지금 당장 현금이 필요하지 않지만 만일의 경우를 대비해 미리 신청해 놓을 수 있다. 이외에도 일시불과 월페이먼트를 혼합해서 지급받을 수도 있는데 이는 처음 일정 금액을 일시불로 수령한 뒤 매월 일정액을 지급받는 방법이다.
 
▶장단점  
 
역모기지의 가장 큰 장점은 주택을 계속 소유하면서 고정 소득을 확보할 수 있다는 것이어서 고정 소득이 부족한 은퇴 시니어에게 유용하다. 사용 용도에 제한이 없다는 것도 역모기지의 큰 장점. 또 매월 상환금을 지불할 필요가 없으므로 재정적인 부담도 없다. 그리고 무엇보다 소셜연금이나 기타 복지혜택에 제한이나 영향을 주지 않는다는 것도 장점이다. 그러나 역모기지 신청 시 대출 수수료, 주택 인스펙션 및 클로징 비용 등 상당한 초기 비용이 발생할 수 있다는 것을 염두에 둬야 한다. 또  역모기지를 통해 받은 대출금만큼 에퀴티가 줄기 때문에 향후 주택을 매각할 때 판매 수익이 줄 수 있다. 주택 소유자 사망 시에는 상속인이 대출 잔액을 상환해야 하는데 대출 상환 여력이 없다면 주택을 처분해야만 한다. 이외에도 콘도 소유자의 경우 FHA 승인을 받은 콘도만 신청 가능하다는 것도 유의해야 한다.
 
▶역모기지 종류

 
역모기지는 크게 주택자산전환 모기지(HECM), 단일용도 역모기지(Single-Purpose Reverse Mortgages), 사설 역모기지(Proprietary Reverse Mortgages) 등 3가지가 있다. 이중 가장 일반적인 역모기지인 HECM은 FHA가 보증하는 융자 상품으로 대출금의 사용 목적에 제한이 없고 신청자의 소득 액수와도 상관없이 신청 가능하다. 또 일반 사설 금융기관보다 낮은 비용으로 더 많은 대출금을 받을 수 있다는 것도 장점. 단일용도 역모기지는 주정부나 로컬 정부, 비영리 단체가 제공하는 금융상품이다. 이자율 및 대출 비용이 저렴한 대신 주택 수리나 재산세 납부와 같은 특정 목적에만 사용하는 조건으로 융자를 해준다. 따라서 이 융자 프로그램은 저소득 주택 소유자가 신청하기에 적합하다. 사설 금융 기관이 제공하는 사설 역모기지는 비싼 주택을 소유한 홈오너가 고려할 만하다. 이 상품은 다른 역모기지 프로그램보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있지만 이자율이 높고 신청 비용이 더 많이 들 수 있다.  
 
▶신청절차

 
역모기지를 신청하려는 홈오너는 금융 기관과의 상담을 통해 신청 자격이 되는지 확인한 뒤 신청서를 작성하면 된다. 이후 주택가치 평가가 끝나면 지급 금액이 결정된다. HECM을 신청하려면 신청자는 반드시 정부가 지정한 상담 기관을 통해 상담을 받아야 한다.  
 
▶유의사항

 
역모기지 신청 전에는 정부가 승인한 주택 상담기관에서 재정 상담을 받는 것이 좋다. 상담을 통해 대출의 장단점, 대출 조건, 대출금 사용 방법 등을 상세히 파악할 수 있어 역모기지 신청이 신청자의 재정상황에 맞는 최선의 방법인지를 판단할 수 있기 때문이다. 신청을 결정했다면 계약 전 계약서의 내용을 꼼꼼히 검토하는 것도 잊지 말아야 한다. 특히 이자율, 수수료, 상환 조건 등을 정확히 파악해야 하는데 이때 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 

이주현 객원기자