"경매도 대출 6억·6개월 내 실거주"…강남 3구 경매시장 패닉

경매 낙찰자가 집 담보로 대출을 받을 경우 최대 6억원 한도, 6개월 내 전입 의무가 시행된다. 또 1주택자가 수도권 아파트 청약에 당첨되면 다주택자 규제를 받는다. 3일 금융권에 따르면 금융위원회는 ‘6.27 대출규제’에 대한 세부지침을 금융권에 배포했다. 금융권 현장서 대출규제 시점과 적용 대상 등에 혼선이 이어지자 질의ㆍ응답 형식으로 가이드라인을 만든 것이다. 이중 금융소비자가 관심 있는 주요 항목을 뽑아 정리했다.

Q : 경매 낙찰자가 주택을 담보로 빚내는 경락자금대출도 이번 규제에 포함되나요.

A : 적용 대상이다. 수도권ㆍ규제지역 내 주택을 낙찰받아 주택담보대출을 받을 경우 대출 한도는 6억원을 초과할 수 없고, 6개월 이내 전입 의무가 뒤따른다. 더욱이 낙찰자가 이미 주택을 갖고 있다면 경락자금대출은 제한된다. 은행업계에선 토지거래허가제 규제에 비껴있던 서울 경매 시장 타격이 클 것으로 봤다. 그동안 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 등 토지거래허가구역에선 실거주 의무 등의 규제를 피해 경매 수요가 몰렸다. 앞으로 경매받은 주택에 실거주가 어렵다면 ‘빚 없이 100% 현금’으로 낙찰받아야 한다는 의미다.

Q : 1주택자가 수도권 내 청약에 당첨된 경우 기존 주택을 팔아야 대출을 받을 수 있나요.

A : 기존 주택 보유자가 지난달 28일 규제 시행 이후 입주자 모집 공고를 낸 수도권 분양 단지에 당첨된 경우 규제 대상이다. 이 경우 금융당국은 일시적 ‘다주택자’로 판단한다. 기존 주택을 처분하지 않는다면 잔금 대출 등으로 빚내기가 어렵다. 만일 청약 당첨자가 ‘신규 주택의 소유권 이전 등기일로부터 6개월 이내에 처분하겠다’고 약정할 경우 중도금ㆍ잔금 대출은 가능하다. 다만 아파트 입주 전 중도금 대출을 잔금 대출로 전환할 땐 6억원까지만 빌릴 수 있다.

Q : 이번 대책 발표 전에 받은 중도금ㆍ이주비 대출을 잔금 대출로 전환할 때도 6억원 한도 제한에 걸리나요.

A : 규제 시행 전인 지난달 27일까지 입주자 모집 공고가 났거나 관리처분인가를 받은 사업장의 수분양자ㆍ조합원에 대해서는 대출 규제를 적용받지 않는다. 중도금ㆍ이주비 대출을 잔금 대출로 전환해도 6억원 이상을 빌릴 수 있고, 실거주 의무에서 벗어난다.

Q : 전세입자가 있는 상태에서 집을 살 경우 어떤 규제를 적용받나요.

A : 수도권ㆍ규제지역 내 전세입자가 있는 주택을 산 경우 소유권 이전 3개월 이내 주담대를 받으면 최대 6억원 한도까지만 대출을 받을 수 있다. 이 경우 6개월 전입 의무가 적용돼 매수자가 실거주해야 한다. 사실상 '갭투자'가 막혔다는 분석이 나오는 배경이다. 소유권 이전 3개월 이후 생활안정자금 주담대는 최대 1억원까지다.

Q : 신용대출 ‘100% 연 소득’ 한도제한에 서민대출 상품도 포함되나요.

A : 이번 대책 이후 예비 대출자의 신용대출 한도는 전체 금융기관 합산으로 ‘100% 연 소득’ 이내로 묶였다. 금융위원회는 감독기관의 대출 분류상 ‘기타 대출’에 해당하는 카드론도 신용대출로 포함해 산정하기로 했다. 다만 서민 급전 창구 역할을 하는 대출 상품은 제외했다. 연 소득 3500만원 이하 소득자에 대한 신용대출을 비롯해 상속 등으로 빚을 불가피하게 인수하는 경우다. 또 결혼ㆍ장례ㆍ수술 등 목적의 긴급 생활안정자금도 신용대출 한도 산정에서 제외했다.

Q : 토지거래허가제가 적용되는 주택의 경우 지난달 27일까지 매매약정서만 쓰고, 정식 매매계약을 체결하지 않았다면 규제 대상인가요.

A : 아니다. 토지거래허가구역 내 주택은 지자체에 거래 허가를 받은 뒤 정식 매매계약을 체결하는 특성을 고려했다. 지난달 27일까지 관공서에 거래 허가를 신청 접수한 경우엔 6억원 한도 규정 등 6.27 대출 규제에서 제외한다.

염지현([email protected])