규제 통했다? 집값 더 뛴다…'수퍼 사이클'로 본 서울 부동산

추천! 더중플 - 집값 주춤? “강남·강북 이미 상승장 진입”

정부가 초강력 대출 규제를 내놓자 확실히 서울 집값은 잡히는 모양새입니다. 당장 서울 아파트 매매가격 상승률이 떨어지고 거래량도 줄었습니다. 하지만 ‘내집 마련’은 모든 사람들의 꿈입니다. 과거에 그랬듯 이번에도 ‘똘똘한 한 채’나 이른바 ‘상급지’에 대한 수요는 여전합니다.

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지난 6월 28일부터 수도권·규제지역의 주택담보대출(주담대) 한도는 6억원으로 제한됐습니다. 또 대출을 받아 집을 살 경우 6개월 안에 의무적으로 입주(전입)해야 하는 등 ‘갭투자’가 사실상 차단됐습니다. 게다가 이재명 대통령은 “이번 대책은 맛보기에 불과하다. 부동산 관련 정책 수단은 아직도 많이 남아 있다”고 말해 추가 규제 가능성도 내비쳤습니다.

과연 이번에야말로 서울 집값이 잡힐까요. 전문가마다 각자의 전망과 근거를 내놓고 있지만 김경민 서울대 환경대학원 도시계획학과 교수는 ‘부동산 상승 사이클은 계속될 것’이라고 봤습니다. 미국 하버드대학교 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받은 김 교수는 2021년 서울 집값이 신고가를 경신하고 이듬해 2022년엔 폭락할 것 등을 정확히 예측해 화제가 됐습니다.

그는 우선 서울의 부동산 가격이 지난해부터 ‘수퍼사이클(장기호황)’에 들어갔다고 봤습니다. 서울 아파트 가격 지수를 만들어 이동평균선의 움직임을 분석해보니 강남의 경우 지난해에, 강북 지역은 올 초에 상승 사이클이 시작됐다고 했습니다. 도널드 트럼프 미국 대통령의 관세 정책이 인플레이션(물가 상승)을 일으켰는데, 인플레이션 리스크를 회피(헤지)하는 대표적인 자산이 부동산이기 때문이죠.

‘진보 정권에선 집값이 뛴다’는 말에 대해선 “말도 안 된다”고 일축했습니다. 서울은 글로벌 도시여서 글로벌 거시경제 및 부동산 시장과 같이 간다는 겁니다. 세계적으로 부동산 가격이 급등하던 시기에 진보 정권이 있었다는 말이죠.

이번 규제에 대해 김 교수는 “오직 집값을 잡겠다는 목표로 대출을 막으면 부자들은 괜찮겠지만 중산층과 서민은 주택을 매입할 기회를 잃게 된다”고 비판했습니다. 보수 정부든, 진보 정부든 “주택 금융상품은 한 번 만들면 바꾸지 말아야 수요자들이 장기점 관점에서 내집 마련을 계획할 수 있다”고 강조했습니다. 토지거래허가구역 지정 같은 추가 규제가 나올 가능성에 대해서도 “자본주의 국가에서 정부가 개인이 집 사는 것을 ‘허가’하는 게 말이 되느냐”고 회의적인 입장을 나타냈습니다.

김 교수는 정부의 규제에도 불구하고 “단기적으로 시장을 위축시킬 수 있지만, 가격 상승 트렌드는 계속될 것”이라고 전망했습니다. “서울 시민의 소득은 계속 오르기 때문에 주택의 총량보다 주택의 질이 더 중요하다. 사람들은 프리미엄(웃돈)을 주고서라도 더 좋은 지역, 더 좋은 아파트에 살고 싶어한다”는 겁니다. 그러면서 조만간 “실수요가 몰릴 수 있는 지하철 2호선 외곽 지역의 아파트 등은 가격이 오를 것”이라고 내다봤습니다.

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수퍼사이클, 정부는 못막는다…김경민 교수가 본 서울 부동산
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이소아([email protected])