분양가 올랐지만 청약 문턱 낮아졌다…하반기 공공분양 주목할 이유 [안장원의 부동산 노트]

3기 신도시의 하나인 경기도 남양주 왕숙지구 내 A1, A2블록이 24일 입주자모집공고를 내고 분양에 들어갔다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공분양이다. 사전청약한 지 3년 7개월만의 본청약이고, 2021년 12월 사전청약 때 예고한 지난해 11월보다 8개월 늦어졌다. 그사이 분양가가 3.3㎡당 300만원 오른 대신 분양물량은 100여 가구 늘었다.

남양주 왕숙, 사전청약 3년 반 만에 본청약

하반기에 수도권 신도시 등 공공택지에서 나오는 저렴한 공공분양이 분양시장을 달굴 전망이다. LH에 따르면 이달부터 연말까지 전국에서 1만6000가구가 분양될 예정이다. 이 중 1만2000가구가 수도권 물량이고 대부분 일찌감치 사전청약했다가 당초 예정된 본청약 시기를 넘긴 ‘지각’ 물량이다. 사전청약은 착공을 꽤 남겨둔 시점에서 미리 입주 예정자를 뽑는 방식을 말한다. 본청약은 착공과 함께 사전청약 당첨자를 확정하고 잔여분을 분양하는 것이다. 사전청약제도는 2021년 7월 문재인 정부에서 도입됐다가 윤석열 정부가 폐지해 2023년 12월까지 시행됐다.

하반기 LH 1만6000가구 공공분양
남양주 왕숙 등 '지각' 본청약 많아
분양가 오르지만 청약요건 완화

세 가구 중 하나꼴로 '신생아' 몫

지난해 말과 올해 상반기 인천 계양, 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장에 이어 남양주 왕숙이 3기 신도시 분양 릴레이를 이어간다. 신도시 규모에 미치지 못하는 공공택지로 남양주 진접2, 과천 주암, 구리 갈매역세권, 시흥 하중 등도 본청약 대열에 합류한다. 4년 전인 2021년 7월 첫 사전청약 때 나왔고 길게는 1년 반이나 본청약이 늦어진 단지도 들어있다. 진접2지구 5개 단지 중 4곳은 2021년 7월 사전청약하며 2023년 12월 본청약하기로 했었다. 구리 갈매역세권 등 일부는 본청약을 예정대로 진행한다. LH 관계자는 “보상 등 지구 사정에 따라 개발 속도가 차이가 난다”고 말했다.

분양가 1억 오르며 잇단 본청약 포기

본청약이 늦어지면서 사전청약 당첨자와 본청약 대기자의 희비가 교차한다. 사전청약 이후 분양가가 많이 올랐기 때문이다. 공공분양은 분양가상한제에 따라 건축비와 감정평가한 땅값으로 가격을 책정하는데 사전청약 이후 건축비가 많이 올랐고 땅값도 꾸준한 상승세였다.

왕숙 A1블록의 2021년 12월 사전청약 당시 추정 분양가가 3.3㎡당 1484만원이었다. 전용 59㎡가 3억7700만원이다. 당시 남양주에서 가장 잘 나가던 다산지구 전용 59㎡ 실거래가가 9억원에 육박했다. 5억원가량 차이 났다. A1블록의 이번 본청약 분양가가 20% 오른 3.3㎡당 1780만원이다. 가구당 4억5600만원 선이다. 사전청약 이후 분양가가 1억원 가까이 오르는 동안 다산 실거래가는 1억원가량 내려 8억원 이하다. 사전청약 때 ‘5억 로또’가 ‘3억 로또’로 줄어든 셈이다.

LH는 본청약 지연에 대한 보상 차원에서 사전청약 당첨자의 분양대금 납부 조건을 완화했다. 왕숙 A1, A2블록은 10%인 계약금을 5%로 낮추고 10~15%씩 두 차례 나눠 내는 중도금을 2회차에 한꺼번에 받기로 했다. 사전청약 당첨자는 계약금 부담을 줄이고 중도금 1회분 대출이자를 아낄 수 있다.

본청약이 늦어지면서 적지 않은 사전청약 당첨자가 본청약을 포기했다. 사전청약 때 12대 1의 경쟁률을 뚫고 당첨된 A1블록 597명 중 107명이 포기했다. A2블록 신혼희망타운 사전청약 당첨자는 더 많이 떠났다. 당첨자 380명 중 절반에 가까운 172명이 포기했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “신혼희망타운 주택 크기가 전용 55㎡ 이하로 작아 선호도가 떨어지는 데다 신생아를 가진 신혼부부의 일반 공공분양 당첨 확률이 높아지면서 중도 포기가 많은 것으로 풀이된다”고 말했다.

본청약 지연으로 3기 신도시 분양가가 사전청약 때보다 꽤 올랐지만 그래도 '로또'다. 민간아파트에 비하면 훨씬 싸기 때문이다. 주택도시보증공사의 민간아파트 분양가 통계에 따르면 최근 1년간 3.3㎡당 평균 분양가가 서울 4600만원, 수도권 3000만원이다.

본청약 물량이 당초 사전청약 때보다 많이 늘어났다. 사전청약 당시 배정된 물량이 건립 가구 수의 95% 정도를 차지해 본청약 물량은 아주 적었다.

통장 6개월, 억대 연 소득도 신청 가능

사전청약 때 예상된 전매제한·거주의무가 본청약에서 대폭 풀렸다. 전매제한 등이 본청약 때 확정되는데 그사이 규제가 완화된 데다 주변 시세와 분양가 격차가 줄었기 때문이다. 전매제한 기간이 최장 10년에서 3년으로 줄었다. 거주의무 기간은 주변 시세 대비 분양가 수준에 따라 최장 5년(80% 미만) 그대로이지만 분양가가 오르면서 거주의무가 실제로 적용되는 단지가 드물다. 지금까지 본청약한 3기 신도시 가운데 하남 교산(3년)만 빼고 나머지는 거주의무가 없다. 3기 신도시 주변에 개발된 새 아파트가 적다 보니 지역 전체를 평균한 시세가 높지 않아서다.

사전청약보다 본청약 문턱이 낮아지고 문이 넓어졌다. 만 2세 이하 신생아를 둔 가구의 당첨 확률이 확 올라갔다. 사전청약 때 없던 신생아 가구 특별공급(20%)이 생기고 일반공급 물량도 절반을 신생아 가구에 우선권을 준다. 전체 분양물량 3가구 중 한 가구가 신생아 가구 몫이다.

사전청약 때 생애최초특별공급 외에 없던 당첨자 선정 추첨방식이 모든 청약 유형에 도입됐다. 특별공급은 유형별로 10%씩, 일반공급은 20%가 추첨이다. 추첨은 유형에 따라 청약통장 가입 기간이 6개월이나 1년 이상이면 된다. 추첨 물량의 소득 기준도 대폭 완화돼 맞벌이는 도시근로자 가구당 월평균의 200%까지 가능하다. 3인 이하 가구 1억7200만원, 4인 가구 2억500만원 이하다.

윤지해 부동산114 리서치팀장은 “분양가가 올라도 주변 시세보다 저렴하고 쉽게 청약할 수 있다는 것 외에 지난 6·27 대출규제 영향이 적다는 점도 하반기 공공분양 물량의 장점으로 꼽힌다"고 말했다.

하반기 공공분양이 3기 신도시 공급 속도를 높일지 주목된다.



안장원([email protected])