[부동산 가이드] BBB 법안 이후 부동산 시장

세제혜택 확대 고 세금 지역 수요 증가 촉진
모기지 보험 공제 복원, 첫 구입자 좋은 기회

최근 연방 의회를 통과한 BBB 법안은 세제 개편을 넘어 부동산 시장 전반에 걸쳐 다양한 영향을 미친다. 전략적 대응시기에 어떤 변화들이 시장을 흔들고, 어떤 기회가 생기고 있는지 다섯 가지 핵심 관점으로 정리해본다.
 
첫째, SALT 공제 한도 확대는 고 세금 지역의 수요 회복을 이끌고 있다. 기존 주와 지방세(SALT) 공제 한도를 기존 연 $10,000에서 최대 $40,000까지 확대하는 조치를 포함, 고 세금 주, 캘리포니아, 뉴욕 등을 중심 주택 보유자의 세금 부담을 줄여준다.  
 
재산세 부담이 큰 지방에서 주택 구매 메리트가 부각, 고가 주택 수요가 돌아 올 가능성과 기존 고소득 층뿐 아니라 중산층까지 세금 혜택을 받을 수 있다는 점에서 시장 심리에 긍정적인 영향을 줄 수 있다.
 
둘째, 모기지 보험 공제 복원은 첫 주택 구매자에게 도움이 된다. 모기지 보험료의 세금 공제 혜택을 복원, 다운 페이먼트가 적은 바이어, 첫 주택 구매자들에게 유리, 연간 평균 약 $2,300 수준의 공제를 받을 수 있어 초기 비용 부담을 경감시키는 요소가 된다.
 

셋째, LIHTC 확대와 뉴 마켓 크레딧 연장 등은 공급 확대로 이어진다. 저소득층을 위한 임대주택 공급 확대를 목표로 하는 LIHTC 프로그램에 대한 자격 확대와 추가 발급이 포함, 2026년부터 2035년까지 약 52만여 가구의 저가 임대주택이 추가 공급될 것으로 전망, OZ및 NMTC프로그램이 영구적으로 연장, 지정된 지역에 대한 자본 흐름이 증가, 향후 AH사업과 커뮤니티 개발 프로젝트에 대한 투자 매력이 높아질 전망이다.
 
넷째, REIT 투자 구조 변화와 이자 공제 기준 완화는 상업용 시장 확대에 긍정적, 부동산투자신탁의 과세용 자회사자산 보유 한도를 기존 20%에서 25%로 확대, 사업자가 비용 처리할 수 있는 장비와 설비 등 자산의 즉시 비용 처리를 유지, 확대했다. 기업 이자의 EBITDA 기준 상환 한도를 회복, 이자 공제 범위를 완화, 상업용 부동산 투자자와 개발자에게 유리한 환경을 조성, 개발 프로젝트 자금 조달 여건을 개선한다.
 
다섯째, 주택 구매 환경 회복 가능성은 여전, 금리 부담은 변수이다. 세금 혜택을 향상, 공급 확대를 유도하더라도, 금리가 높은 수준이라는 점은 바이어 입장에선 부담이다. 일부 전문가들은 부동산 시장 회복의 촉매제가 될 수 있다고 보지만, 연방 적자 확대 우려로 인해 향후 금리가 인상될 가능성과 세금 혜택을 누리려는 바이어라면 언제 구매할 것인가에 대한 전략적 판단이 중요하다.
 
여섯째, 지역마다 차별화된 전략이 필요, BBB법안상의 혜택은 전국적이나, 영향을 받는 시장은 지역별로 다르다. 캘리포니아는 저소득 임대 수요도 높고, SALT 혜택과 병합 시 중상위층 주택 시장의 유동성이 회복될 가능성이 크다. 중서부나 일부 농촌 지역은 OZ 기준 변경에 따라 투자 유인이 상대적으로 커질 수 있다.
 
결론, BBB 법안은 세제 혜택 확대(SALT, 모기지 보험 공제)는 고 세금 지역 주택 수요에 긍정적이다. 임대주택 공급 확대는 중·저가 주택 시장 활성화에 기여할 가능성, 투자 및 개발 환경 개선(REIT 자회사 확대, 즉시 비용 처리, 이자 공제 기준 완화)은 상업용 및 개발자 측면에 유리, 금리 추이와 지역별 시장 대응 전략이 여전히 중요하며, 세제 혜택을 누리기 위한 타이밍과 계획이 핵심이다. 단순한 규제 변화가 아니라, 부동산 시장 참여자 각각의 전략적 선택 기준을 바꾸는 계기로 작용할 것이다. 셀러라면 매도 시기 판단에, 바이어라면 세금 절감과 이사 계획에, 투자자라면 자산 배분 전략에 이 법안의 세부 항목들을 이해하고 활용하는 것이 필요하다.
 
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제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산