[부동산 가이드] 부동산 양도 소득세

1031 교환, 세금 없이 부동산 교체 가능
기회 구역 투자, 장기 보유 시 전액 면세

부동산을 투자할 때 가장 중요한 것 중 하나는 세금 문제를 잘 관리하는 것이다. 왜냐하면, 부동산을 팔 때 생기는 차익은 세금이 붙기 때문에 어떻게 하면 세금을 줄이거나 미룰 수 있을지 아는 게 매우 중요하다.  
 
오늘은 그런 목적에 맞게 쓸 수 있는 세 가지 대표적인 절세 전략을 소개한다. 바로 ▶1031 교환(1031 Exchange) ▶델라웨어 법인신탁(Delaware Statutory Trusts) ▶기회 구역 투자(Opportunity Zones)이다.  
 
1031 교환(1031 Exchange)은 투자자들이 많이 알고 있다. 쉽게 말해서 ‘세금 안 내고 부동산 바꾸기’다.  
 
예를 들어, 내가 소유하고 있는 아파트를 팔고 새 아파트를 사고 싶은데 그냥 팔면 차익에 세금이 붙는다. 그런데 1031 교환을 하면 팔아서 번 돈을 새 부동산에 다시 투자하는 기간 그 차익에 대한 세금을 미룰 수 있다.  
 

중요한 것은 새로 사고자 하는 부동산도 유사한 종류여야 하고 일정 시간 내에 새 부동산을 정해야 한다는 규칙이 있다. 구체적으로는 부동산을 팔고 45일 이내에 새 부동산을 정하고, 180일 안에 거래를 끝내야 한다. 이렇게 하면 세금 내지 않고 재투자가 가능해서 부동산 포트폴리오를 계속 늘릴 수 있다.
 
델라웨어 법인신탁(Delaware Statutory Trusts)은 큰 부동산에 투자할 때 유용한 방법이다. 쉽게 말해 큰 부동산 자산을 여러 명이 나눠 사는 것인데 신탁이라는 법적 구조를 통해 소유권을 공유한다. 이 방식은 대형 부동산에 소액으로 투자하면서 동시에 세금도 일부 미루거나 줄일 수 있다.  
 
또 직접 부동산을 관리하지 않아도 되기 때문에 시간과 노력을 절약할 수 있고 여러 투자자와 함께 하는 안정적인 투자를 할 수 있는 투자 방법이다. 게다가 이 서류 구조는 1031 교환도 사용할 수 있기 때문에 세금 절감 기회가 더 많아진다.
 
기회 구역 투자(Opportunity Zones)는 정부가 지정한 경제 활성화 구역에 돈을 넣는 전략이다. 여기서 중요한 점은 초기 투자해서 번 수익에 대해 세금을 미룰 수 있고 일정 기간 이상 보유하면 세금을 아예 없앨 수도 있다는 것이다.  
 
예를 들어, 수익금을 기회 펀드에 넣고 최소 10년 이상 보유하면 향후 발생하는 추가 수익도 세금 없이 가져갈 수 있다. 그래서 장기 투자자에게 아주 유리한 방법이 된다. 이 구역은 계속 확대되고 있기 때문에 앞으로 더 많은 지역에서 기회가 생길 것이다.
 
이 세 가지 전략 중에서도 특히 기회 구역 투자는 투자자들이 잘 모르고 있는 경우가 많아 이번 기회에 꼭 잘 알아두고 활용하면 좋을 것 같다.  
 
부자들이 세금을 이렇게 손쉽게 줄일 수 있다는 사실에 놀랄 수 있지만 규칙을 잘 이해하고 활용하면 세금 부담을 크게 경감할 수 있다.  
 
부동산 투자로 돈을 불리면서 세금 걱정 없이 효율적으로 자산을 키우는 방법을 꼭 기억해두길 바란다.
 
▶문의: [phone]

준 리 / 콜드웰 뱅커 베스트 부동산