서울 통째로 LTV 70→40%…연말 ‘대출 보릿고개’ 온다

‘집 구입용’ 대출 절벽이 현실로 다가오고 있다.

이번 대출 규제의 핵심은 주택담보대출 최대 한도를 주택 가격에 따라 차등 적용한 것이다. 16일부터 수도권·규제지역에서 시가 기준으로 15억원 넘는 주택부터 주담대 한도가 줄어든다. 시가가 15억원을 넘고 25억원 이하인 주택의 대출 한도는 4억원, 25억원 초과 땐 2억원으로 쪼그라든다. 서울 강남을 중심으로 한 ‘신고가 랠리’가 주변 집값을 자극하자 정부는 고가 주택의 대출을 한층 죄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 강남3구(강남·서초·송파) 아파트의 평균 매매가는 약 21억9900만원이다.

이번 규제는 강남 집값을 잡기 위해 15억원 초과 주택에 대한 대출을 금지했던 문재인 정부의 12·16 부동산 대책(2019년)과 비슷하다. 당시 오히려 현금 부자들이 15억원 이상 강남 알짜 매물을 주워담는 ‘그들만의 리그’가 열렸다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “대출에 구애받지 않는 (현금 부자들의) 주택 매수는 통제하기 힘들 수 있다”고 말했다.

무주택 실수요자의 ‘서울 집 마련’은 한층 어려워질 전망이다. 기존 규제지역(투기과열·조정대상지역)이었던 강남3구와 용산구를 비롯해 서울시 전체와 경기도 과천·분당 등 12곳이 규제지역으로 묶였기 때문이다. 이에 따라 무주택자가 구입할 집을 담보로 대출받을 수 있는 한도인 주택담보인정비율(LTV)이 자동으로 70%에서 40%로 줄어든다.

규제지역에선 대출자의 빚 갚는 능력(총부채원리금상환비율·DSR)을 따질 때 적용하는 스트레스 금리(가산금리) 하한선이 1.5%에서 3%로 올라간다. 규제지역에선 전세 끼고 집을 사는 ‘갭투자’도 차단된다. 3억원 초과 아파트를 구입할 때 전세대출을 받을 수 없고, 이미 전세대출이 있다면 규제지역 내 3억원 넘는 아파트를 취득할 수 없다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 오는 29일부터 이자 상환액을 DSR 산정 시 포함한다. 신용대출을 1억원 넘게 받았을 때도 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.

대출 문은 더 좁아질 전망이다. 연간 가계대출 총량 목표치를 넘긴 시중은행이 늘고 있어서다. 한 은행권 관계자는 “중도상환수수료를 낮춰서라도 대출을 줄여야 할 정도”라며 “연말까지 대출 문턱을 높일 수밖에 없다”고 말했다.





염지현([email protected])