강남·한강벨트 규제 찍어봤자…집 사려면 '이 아파트' 노려라

추천! 더중플 - 강남·한강벨트 사려면 ‘이 아파트’

결국 다시 초강력 규제입니다. 서울 전체와 분당·과천 등 경기도 12곳이 규제 지역으로 묶여 전세끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 차단됐습니다. 그런데도 서울 등 주요 지역 집값은 식지 않는 모습입니다. 집을 사려던 무주택자나 다른 곳으로 옮기고 싶은 사람들은 어떻게 해야할까요.

중앙일보의 프리미엄 구독서비스 ‘더중앙플러스(https://www.joongang.co.kr/plus)’는 지식·정보·인사이트를 한번에 얻을 수 있는 투자 콘텐트를 제공합니다. 오늘 ‘추천! 더중플’에선 ‘3중 규제’속 서울·수도권 아파트 집값 전망부터 가겨이 오를 만한 곳까지 매수 전략을 짚어봤습니다.

정부의 10·15 부동산 대책으로 서울과 경기 등 인기 지역이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 등 규제로 꽁꽁 묶였습니다. 당분간은 거래가 ‘일시 정지’될 거라는 게 전문가들의 공통된 얘기입니다. 관심은 거래가 줄어들고 나서 과연 집값이 떨어질지입니다. 이에 대해선 ‘쉽게 떨어지지 않을 것’이란 전망이 많습니다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “이미 토허제 적용을 받는 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산처럼 서울 집값은 연말까지 2~3개월간 숨을 고르다가 다시 오르는 양상을 보일 것”이라고 예상했습니다. 실제 용산구 이촌동 ‘한가람’ 전용면적 84㎡(33평형) 아파트는 토허제 지정 직전인 지난 3월 25억원대에 팔리다가 지난 7월 26억5000만원, 9월 28억5000만원에 거래됐습니다. 그동안 강남권에만 해당하던 부동산 규제가 서울 전역으로 확대해 ‘규제의 평준화’가 된 만큼 오히려 강남권과 용산이 힘을 받을 거란 얘기도 나옵니다.

마포·성동 등 ‘한강벨트’ 집값에 대해선 의견이 분분한데, 대출 규제가 덜한 15억원 이하 아파트로 매수세가 몰릴 수 있다는 전망입니다. 예를 들어 같은 마포구 안에서도 상대적으로 저렴한 상암·성산·창전·신수동 아파트값이 들썩일 수 있다는 거죠. 반면 서민 주거지인 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 등은 “갭투자가 차단되면 전체적인 수요가 줄어들 것”이란 게 중론입니다.

그렇다면 과연 어떤 아파트를 사야 할까요. 이에 대해선 “자금력이 있다면 무조건 신축 아파트”라는 의견이 지배적입니다. 신축 수요가 꾸준할 것으로 보이기 때문입니다. 만약 자금이 부족하다면 집값이 덜 오른 준신축(준공 10~15년)과 구축(준공 15년 초과) 아파트를 주목하라는 의견이 많습니다. 정보현 NH투자증권 부동산연구위원은 “준신축과 구축이 움직일 시점에 규제가 나온 것이라 강남권이나 마포·성동·광진구에서 덜 오른 아파트를 잡는 전략이 괜찮다”며 “시간이 지나면 ‘키 맞추기’ 현상이 나타나 신축 집값을 따라갈 것”이라고 말했다.

전문가들의 말을 종합하면 ▶지하철역 반경 500m 이내인 ▶1000가구 이상 대단지면서 ▶집값을 끌어올릴 신축 또는 신축으로 바뀔 재건축·재개발 단지가 주변에 있고 ▶환금성(자산을 현금화하기 쉬운 정도)이 좋아야 합니다. 머니랩이 이들 조건에 맞는 아파트를 전수 조사해 투자매력을 갖춘 한강벨트 아파트들을 추려봤습니다.

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강남·한강벨트 규제 찍어봤자…집 사려면 ‘이 아파트’ 노려라
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이소아([email protected])