[사라 말릭의 마켓 나우] 사모 부동산, AI 거품과 관세 혼란의 피난처

미국 대법원이 대규모 관세 정책 소송을 심리하고 있다. 일부 관세가 무효가 되면, 미국 통상정책과 글로벌 공급망에 불확실성이 커지며, 경제 전반에 파장을 미칠 수 있다.

불확실성의 그림자는 이미 고용시장에도 드리워져 있다. 올해 9월까지 누적 해고자 수는 100만 명에 육박하며, 주식시장에서는 기업 가치 재평가가 진행 중이다. 특히 AI·기술주는 과도한 성장 기대를 반영한 것으로 검토 대상이다. 채권시장도 금리 변동에 따른 손실 위험으로 긴장 상태다.

이런 환경에서 ‘사모 상업용 부동산’(일반 시장에 공개되지 않은 임대수익형 상업용 부동산)이 주목받는다. 임대수익을 통한 안정적 현금흐름, 물가 상승 시 임대료 인상 가능성, 그리고 기술주 시장과 낮은 상관성이 강점이다. 글로벌 사모 부동산은 최근 5분기 연속 플러스 수익을 기록하며 반등세를 보인다. 시장을 짓눌렀던 역풍이 서서히 약화되고 있는 신호다. 실제로 대부분의 글로벌 시장에서 부동산 가격은 반등하고 거래량이 늘어났다. 반면 신규 건설은 급감했다. 투자 전략의 초점은 이제 교육 수준이 높고 인구 구성이 다양한 글로벌 도시로 이동하고 있다.

사모 상업용 부동산 내에서도 투자 방식별 기회가 존재한다. ‘부동산 대출 투자’(집이나 건물을 담보로 돈을 빌려주고 이자를 받는 투자)는 여전히 매력적이다. 높은 기준금리와 조정된 자산가치가 공존하는 현재 시장은 기회와 위험이 동시에 존재하는 보기 드문 환경이다. 동시에 투자 흐름이 지분으로 이동하면서, 부동산 지분 투자에서도 기회가 나타난다.

부문별로는 헬스케어와 생활밀착형 상가가 눈에 띈다. 외래 환자용 메디컬 오피스 공실률은 4년째 낮은 수준을 유지하고 있으며, 시니어 주거 시설은 75세 이상 인구 증가(연 3.7%)로 안정적 수요 확보가 가능하다. 생활밀착형 상가 공실률도 역사적 평균을 크게 밑돌고 있다. 신규 착공은 20년 만에 최저 수준으로 줄었고, 대형마트가 핵심 점포로 들어선 쇼핑센터가 특히 견조하다. 이 안정세는 당분간 지속될 가능성이 높다.

미국을 넘어 글로벌 시장에서도 안정적 수익과 구조적 수요가 돋보인다. 유럽 부동산은 이미 가격이 크게 조정됐고, 금리는 상대적으로 낮으며 경제성장률은 안정적이다. 특히 주거용 부문이 주목할 만하다. 꾸준한 투자 수요, 구조적 공급 부족, 지정학적 리스크에서 벗어난 상대적 독립성이 결합돼 있기 때문이다. 학생 주거시설 역시 투자 매력이 크다.

변동성이 높아진 시장에서, 사모 상업용 부동산만큼 안정적 현금흐름과 구조적 수요를 동시에 제공하는 투자처는 드물다. 포트폴리오 다각화의 핵심 선택지다.

사라 말릭 누빈 최고투자책임자