[부동산 스케치] 50년 모기지 LA에 희망일까?

장기적 위험과 추가 비용 부담 확연
주택 부족 해소할지는 시장이 결정

트럼프 행정부가 주택 정책의 변화를 예고하며 요즘 가장 주목받는 정책 중 하나가 50년 모기지 도입 검토이다. 기존의 30년 대출을 50년으로 늘리면 월 상환 부담이 크게 줄어 지금까지 대출 승인 문턱을 넘지 못했던 많은 가구가 주택 시장에 진입할 수 있다는 기대가 있다. 특히 중간 주택 가격이 약 100만 달러에 달하는 LA에서는 이 정책이 새로운 기회처럼 보일 수 있다. 예를 들어 20% 다운으로 100만 달러의 주택을 구매할 경우, 금리 6.5% 기준 30년 모기지의 월 상환액은 약 5,056달러지만 50년 모기지로는 약 4,150달러 수준까지 내려간다. 월 부담이 약 900달러 줄어드는 효과는 중산층 가구에게 상당히 큰 이점이며, 단기적으로 시장 참여자 수를 크게 늘릴 가능성이 있다.
 
그러나 이 정책에는 분명한 장기적 위험과 비용이 존재한다. 대출 기간이 길어질수록 총 이자 부담은 기하급수적으로 늘어난다. 같은 조건으로 계산하면 50년 모기지가 30년 모기지보다 수십만 달러에서 많게는 60만 달러 이상 추가 이자를 납부하게 된다. 자산 형성 속도는 매우 느려지고, 초기 상환금 대부분이 이자로 소진되기 때문에 주택을 통한 부 축적 효과가 크게 떨어진다. 특히 첫 주택 구매 연령이 늦어지는 상황에서 40세에 첫 집을 산 사람이 은퇴 시점에도 모기지를 다 갚지 못하는 구조가 될 가능성은 재정적 위험을 키운다. LA처럼 생활비와 주거비가 모두 높은 도시에서는 이는 곧 장기적인 재정 불안으로 이어질 수 있다.
 
더 큰 문제는, 이 정책이 LA의 구조적 주택 공급 부족 문제를 해결하지 못한다는 점이다. 공급이 늘지 않는 상태에서 더 많은 바이어가 시장에 진입하면 경쟁은 심화되고, 결국 집값 상승을 가속화하는 결과를 만들 수 있다. 이미 인기 지역에서는 한 매물에 수십 명이 몰리는 일이 지금도 흔한데, 50년 모기지가 도입되면 이러한 경쟁은 더욱 과열될 가능성이 높다. 정책의 의도와는 다르게 실제 구매 가능성은 오히려 더 나빠질 수도 있다.
 
이러한 변화는 LA의 지역별 시장에서 서로 다른 방식으로 나타날 가능성이 있다. 우선 Koreatown과 East LA처럼 중간 가격대의 콘도·타운홈 수요가 많은 지역에서는 단기적으로 수요 증가가 뚜렷하게 나타날 것이다. 예를 들어 60만~70만 달러대 콘도를 구매하려는 젊은 직장인 부부는 30년 모기지로는 월 상환액이 부담돼 지레 포기하기 쉽다. 그러나 50년 모기지를 적용하면 월 부담이 400~600달러 감소해 대출 승인을 받을 확률이 크게 높아진다. 이로 인해 코리아타운 내 콘도 시장은 단기간 활기를 띠겠지만, 매수자 증가가 매물 부족과 결합되면 결국 가격이 다시 빠르게 상승하는 부작용으로 이어질 가능성이 크다.
 

무엇보다 LA는 미국에서 가장 심각한 수준의 주택 공급 부족 도시라는 점이 문제를 더욱 복잡하게 만든다. West LA, Pasadena, Studio City 등 인기 지역은 이미 수년째 공급이 답보 상태에 있고, 신규 개발 역시 각종 규제로 인해 느리게 진행되고 있다. 이런 환경에서 50년 모기지는 더 많은 바이어를 시장으로 끌어들이는 역할만 할 뿐, 가격 상승 압력을 낮출 장치는 없다. 시장 전문가들은 이 정책이 “단기적 접근성은 높이지만 장기적 affordability는 악화시키는 조치”라고 분석한다. 결국 문제는 대출 기간이 아니라 “집 자체가 충분히 없다”는 데 있다. 이처럼 50년 모기지는 기회와 위험 사이에서 매우 모순적인 정책이다. 단기적으로는 주택 구매 접근성을 높일 수 있고, 일부 계층에게는 실제적인 도움이 될 수 있다. 그러나 장기적으로는 더 많은 이자를 부담해야 하고, 자산 형성이 느려지며, 공급 부족 도시인 LA에서는 집값 상승을 더욱 자극할 수 있다. 주택 위기를 해결하기 위해서는 대출 기간 연장이 아니라, 공급 확대·허가 절차 간소화·용도 변경 유연화 같은 근본적 정책이 필요하다. 결국 이 정책이 LA 주민들에게 진정한 기회를 선사할지, 아니면 또 다른 부담을 남길지는 향후 정책 설계와 시장 반응에 달려 있다.
 
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제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills