[부동산 이야기] 시민권 없이 부동산 구매
크레딧 스코어 없어도 집 구입 가능
투자용 융자 DSCR 프로그램 활용
미국 경기가 좋지 않다고들 얘기한다. 내년엔 더 좋아질 거라는 기대를 하지만 매년 힘들다는 말은 반복되고 있다. 하지만 모든 생각은 어떤 관점에서 보느냐에 따라 다르다.
투자용 융자 DSCR 프로그램 활용
늘 안 되는 사람은 안 되고, 바쁜 사람은 항상 바쁘게 보이며, 없는 사람은 모자라서 힘들고, 있는 사람 역시 더 없다고 불평한다. 미국 생활은 다람쥐 쳇바퀴처럼 정신없이 돌아가고, 숨만 쉬어도 내야 하는 고정 페이먼트가 있지만, 그래도 대부분은 제법 잘 짜여진 생활 환경 속에서 나름대로 편안하게 살아가고 있다. 경기가 안 좋아도 의·식·주는 삶의 가장 중요한 부분을 차지한다. 이민 생활은 낮에는 일하고 밤에는 충분히 쉬어야 버틸 수 있기 때문이다.
한국에서는 내 집 장만이 꿈도 못 꾸는 경우가 많지만, 미국에서는 여러 방법을 찾을 수 있다. 영주권이나 시민권이 없어도 가능하다.
한국과 비교해 보면 강남 아파트의 경우 90억, 100억짜리도 흔하고 전세만 해도 20억이 넘어가는 고급 아파트들이 있다. 지방 아파트의 경우 3~4억도 가능하지만, 그런 가격대에 비하면 미국은 상대적으로 살 만한 가격대가 많고, 외국인 융자로 부동산을 구입할 때도 보통 30~40% 이상의 다운페이먼트를 요구하는데, 융자 방법은 어떤 것이 있을까?
둘째, DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 프로그램이 있다. DSCR = NOI / Debt 로 계산되며 일반적으로 1.0 이상이면 가능하지만, 은행마다 기준이 다를 수 있다. DSCR은 주택 거주 목적이 아니라 투자용 (NOO - Non Owner Occupied) 융자이며, 이 역시 크레딧 점수가 없어도 가능하다. 요즘은 금리나 조건이 예전보다 좋아졌고 일부 프로그램은 재융자나 캐시 아웃도 가능하다.
인컴은 정해져 있는데 아파트 렌트는 쉬지 않고 오르고 있다. 특히 배우자가 없는 싱글의 경우 세금도 많이 내지만 마땅히 공제받을 만한 것이 없는데, 내 집을 마련할 경우 재산세와 모기지 페이먼트에 포함된 이자는 Itemized Deduction 시 세금 공제 대상이 된다. 세금 공제도 도움이 되지만 또한 매달 원금이 조금씩 갚아지기 때문에 아파트 렌트비로 내면 사라지는 돈이 집을 통해서는 조금씩 쌓여 자산이 된다.
물론 세금 혜택만 보고 집을 사는 것은 위험하다. 그럼에도 가족이든 싱글이든 내 집 장만 후 아파트 렌트비 낸다고 생각하며 모기지 페이먼트를 꾸준히 내다보면 집값도 오르고 나이 들어 퇴직 후에도 편안하게 머물 곳이 있어 든든하다.
모든 물가가 올랐다. 한국인들은 고급 시계, 외제차 등 고급 소비에는 익숙하지만 정작 내 집 마련에 대해서는 노력도 하지 않는 경우가 많은데 생각보다 어렵지 않다. 주위에 부동산 전문가나 융자 전문인이 있다면 조금씩 공부하고 알아본다면 누구든 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다. 시작이 반이다.
▶문의: (213) 500-8954
미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장