5월까지 안 팔면 다주택자 양도세 폭탄...장기보유공제도 손질
다주택자 양도세 중과 제도는 노무현 정부 때 처음 도입됐고 이후 중단되기도 했으나 문재인 정부 시기 강화됐다. 윤석열 정부 들어 주택 거래를 활성화한다는 취지로 2022년 5월부터 유예해 왔다. 이재명 정부가 6월 지방선거 전 집값을 낮추기 위해 극약 처방을 내놓은 거란 해석이 나온다.
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이 대통령 “장특공제가 매물 막고 투기 권장”...손질 예고
이 대통령은 “1주택도 1주택 나름”이라며 “만약 부득이 세제를 손보게 된다면 비거주용과 거주용은 달리 취급해야 공정하지 않겠느냐”라고도 했다. ‘똘똘한 한 채’만 갖고 있더라도 직접 살지 않는다면 무거운 세금이 매겨질 수 있다는 얘기다.
그러면서 주택 양도세 장기보유특별공제(장특공제)의 손질 가능성을 언급했다. 이 대통령은 “다주택자는 물론 비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자ㆍ투기용이라면 장기 보유했다고 세금 감면해주는 건 이상하다”며 “장특공제가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴”이라고 적었다.
집이 한 채고 보유ㆍ거주 기간이 길면 고가 아파트라도 양도세를 최대 80%까지 깎아주는 이 제도가 오히려 ‘매물 잠김’과 서울 주요 지역에 대한 ‘투기 수요 쏠림’을 불러일으킨다는 판단이 깔렸다. 이 대통령은 “당장 세제를 고칠 건 아니지만 토론해봐야 할 주제들”이란 전제를 달았지만, 시장은 이미 술렁이고 있다.
재정경제부 등 관련 부처 실무진도 논의에 착수했다. 정부 관계자는 “대통령이 부동산 세제에 관한 의견 수렴의 필요성을 밝힌 만큼 정부도 여론을 살피면서 세제 개편 방향을 고민하고 있다”며 “다만 장특공제는 설계가 복잡하고, 무엇보다 시장 상황을 봐가며 결정해야 하기 때문에 서두를 일은 아니다”라고 말했다.
‘실거주가 아니면 투기’라는 이 대통령의 시각을 고려하면 장특공제 조정은 불가피할 거란 관측이 나온다. 특히 장특공제 요건 중 보유 기간에 따른 양도세 감면 혜택은 축소될 가능성이 크다. 만약 혜택을 아예 없앤다면 1주택 장기 보유자라 하더라도 양도세 감면 비율이 최대 80%에서 40%로 크게 줄어든다. 자녀 교육, 직장 문제 등으로 실거주가 어려운 1주택자의 반발을 살 수 있는 대목이다.
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3주택 양도세 최고 82%...4월 초까지 급매물 나올듯
일단 5월 9일 다주택자에 대한 양도세 중과 종료가 확실해지면서 시장에서는 세 부담을 피하려는 절세 매물이 4월 초까지 나올 것으로 보고 있다. 양도세 중과가 부활할 경우 다주택자는 세 부담이 크게 증가한다. 10ㆍ15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역(조정대상지역ㆍ투기과열지구)으로 묶였기 때문이다. 조정대상지역에 포함되면 양도세는 큰 폭으로 뛴다. 기본세율(6∼45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 소유자는 30%포인트가 추가된다. 지방소득세 10%까지 감안하면 3주택자에게 적용되는 실효세율은 최고 82.5%에 이를 수 있다.
서울 아파트를 5억원에 사서 10억원에 팔아 양도차익이 5억원일 때(단독 명의ㆍ보유 5년)를 가정해 양도세 모의 계산을 한 결과, 중과 전에는 양도세가 약 1억6000만원이었지만 중과 때는 2주택자의 경우 약 2억8600만원으로 1억원가량 오른다. 3주택자는 약 3억3900만원을 내야 한다(우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원).
양도차익이 커질수록 세 부담은 급증한다. 양도차익이 15억원일 땐(단독 명의ㆍ보유 3년) 중과 전 양도세가 약 5억6800만원이지만, 중과 때는 2주택자의 경우 약 9억1200만원으로 뛴다. 더 내야 할 양도세가 3억원대에 달한다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “조정대상지역으로 묶인 서울 전역과 경기 12개 지역에서 양도세 중과를 피하려는 매물이 나올 것”이라며 “특히 서울ㆍ경기 중저가 지역 중심으로 많이 나올 수 있다”고 말했다. 다주택자에 대한 증세 가능성이 커진 만큼 외곽 지역 집부터 팔고 ‘똘똘한 한 채’로 이동하는 현상이 심화할 수 있다는 얘기다. 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장도 “다주택자는 매각ㆍ보유ㆍ증여 가운데 실익을 따져 상반기 내 움직일 것으로 본다”며 “매각 차익이 적은 주택부터 매도에 나설 것”이라고 말했다.
이에 따라 최근 상승세를 탔던 서울과 경기 남부 아파트값이 다소 조정될 여지가 있다. 박 전문위원은 “토지거래허가제로 매매에 시일이 걸리고, 2월에는 설 연휴도 끼어 있어 실질적으로 매도 가능한 기간은 3개월이 채 남지 않았다”며 “최근 상승세가 가팔랐던 경기 남부지역은 호가를 낮춘 급매물이 나오며 아파트값 오름세에 제동이 걸릴 수 있다”고 내다봤다.
하지만 최근 상승세를 반전시킬 만한 물량은 나오지 않을 거란 관측도 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “수도권에 입주 물량이 부족한 상태에서 시장은 세금 부담보다는 가격 상승에 대한 기대감을 더 크게 갖고 있다”며 “양도세 중과를 코앞에 두고 나올 매물은 한정적일 것”이라고 말했다.
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양도세 중과 시행되면 다시 ‘매물 잠김’ 심화 우려
문제는 5월 9일 이후다. 양도세 중과가 시행되면 오히려 다주택자들이 매물을 거둬들이면서 다시 매물이 잠기고, 거래 절벽이 심화하는 부작용이 나타날 수 있다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “이미 시장이 ‘똘똘한 한 채’ 중심으로 재편된 상황에서 양도세 중과 유예가 종료될 경우 그 영향은 더 증폭될 가능성이 크다”며 “체감 세 부담이 수억 원 단위로 커지기 때문에 지금 팔아서 세금 내느니 차라리 보유하게 될 것”이라고 짚었다.
시세가 많이 오른 서울 주요 지역일수록 세금 회피 성향이 강해져 매도 물량이 급감할 것이란 진단이다. 양 전문위원은 “팔 수 없는 구조가 되면 장기 보유 경향이 강해질 수 있다”고 말했다.
장특공제 축소가 매물 증가로 이어질지에 대해서도 의문 부호가 붙는다. 함영진 랩장은 “장특공제를 손질하면 고령자 일부는 양도세 부담에 집을 팔아 노후자금이나 자녀 주택구입 비용으로 쓸 수 있다”며 “다만 40~60대 실수요자가 매물을 내놓는 효과는 제한적”이라고 분석했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “사실 다주택자는 장특공제율이 높지 않다”며 “매물 잠김을 해소하는 효과가 있을진 의문”이라고 말했다. 현재 다주택자는 주택 양도 시 보유 기간이 3년 이상이면 연 2%씩 최장 15년간 30%의 장특공제를 받는다.
매물을 늘리려면 다주택자를 옥죄기만 할 게 아니라 적절히 규제를 풀어줄 필요가 있다는 지적도 나온다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “토지거래허가구역으로 지정돼 있기 때문에 세입자와의 계약 만기가 4개월 이내인 경우만 매도할 수 있고, 재건축 아파트의 경우도 조합원 지위 양도 제외 요건에 해당하는 매물이어야 매도가 가능하다”며 “주택 공급을 지속해서 늘리려면 이런 규제를 좀 완화할 필요가 있다”고 했다.
김경희.백민정.김준영.윤성민([email protected])