무주택 매수자 2년 갭투자?…양도세 중과 피할 막차 타려면 [Q&A]
먼저 매매계약을 체결한 경우 잔금·등기 기한은 조정대상지역이냐 신규대상조정지역이냐에 따라 최대 4~6개월까지 연장된다. 또, 현재 세입자가 거주 중인 주택에 대해서는 토지거래허가구역에 부과되는 실거주 의무를 최장 2년까지 유예하기로 했다. 다만 실거주 의무 완화는 무주택자에게 매도하는 경우에 한해 적용된다. 복잡한 다주택자 양도세 중과를 피하기 위한 방법을 일문일답으로 정리했다.
Q : 다주택자 양소소득세 중과란?
A : 다주택자 양도세가 중과되면 조정대상지역 내 다주택자는 6~45%의 양도세 기본세율에 주택 보유 수에 따라 20~30%포인트가 가산된다. 다주택자 양도소득세 중과는 그동안 부동산 시장 상황을 고려해 유예돼 왔다. 이번 조치는 해당 유예를 2026년 5월 9일이라는 예정된 시점에 종료하되 매도 기회를 보장하기 위한 보완장치를 함께 마련한 것이 특징이다.
Q : 다주택자가 중과를 피하려면 2026년 5월 9일까지 어떤 요건을 충족해야 하나?
A : 당초에는 2026년 5월 9일까지 양도(잔금·등기)를 완료한 경우에만 중과 유예가 적용됐지만 이번 보완조치로 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우까지 중과 유예 대상으로 확대됐다. 이 때 계약은 사전거래약정은 해당이 안 된다. 현행 규정상 2025년 10월 15일 기준 조정대상지역인 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 소재 주택은 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약일로부터 4개월 이내에 양도하면 양도소득세가 중과되지 않는다. 다만 토지거래허가 대상 주택을 매수하는 경우에는 기존 규정에 따라 허가일로부터 4개월 이내에 해당 주택에 입주해야 한다.
Q : 기존 조정대상지역과 신규 지정 조정대상지역은 중과 유예 적용 방식이 어떻게 다른가?
A : 2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역(서울 강남·서초·송파·용산을 제외한 지역) 소재 주택은 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약일로부터 6개월 이내에 양도하면 양도소득세가 중과되지 않는다. 지난해 조정대상지역으로 새롭게 지정돼 중과 대상이 된 점을 고려해 기존 조정대상지역보다 2개월의 추가 유예기간을 부여한 것이다.
Q : 토지거래허가구역에서 임대 중인 주택은 실거주 의무를 어떻게 적용받나?
정부는 임대 중인 주택의 매도가 원활히 이뤄질 수 있도록 토지거래허가제도상 실거주 의무를 제한적으로 완화한다. 임대 중인 주택은 개정안 발표일(2026년 2월 12일) 현재 체결된 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 실거주 의무가 유예된다. 다만 발표일 이후 2년 이내인 2028년 2월 11일까지는 반드시 실거주를 위해 입주해야 한다. 아울러 주택담보대출을 받는 경우 전입신고 의무도 완화된다. 기존에는 대출 실행일로부터 6개월 이내 전입해야 했지만 앞으로는 대출 실행일로부터 6개월 또는 임대차계약 종료일로부터 1개월 중 더 늦은 시점까지 전입하면 된다.
다만 이러한 실거주 의무 및 전입신고 의무 유예는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 한정해 적용된다. 그러다보니 시장에서는 무주택자에 한해 2년까지 가능한 '잠깐 갭투자'란 말들이 나오고 있다.
다만 이러한 실거주 의무 및 전입신고 의무 유예는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 한정해 적용된다. 그러다보니 시장에서는 무주택자에 한해 2년까지 가능한 '잠깐 갭투자'란 말들이 나오고 있다.
Q : 매수자가 무주택자인지 여부는 언제 시점을 기준으로 판단하나?
A : 무주택자 여부는 토지거래허가 신청 시점을 기준으로 판단한다. 다만 전입신고 의무 유예가 적용되는 주택담보대출의 경우에는 대출 신청일을 기준으로 무주택자 여부를 확인한다.
Q : 신규 지정 조정대상지역에서 잔여 임차기간이 6개월 미만인 주택을 매수할 때도 매수인이 무주택자여야 하나?
A : 무주택자로 제한되지 않는다. 신규 지정된 조정대상지역의 경우 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택을 매수하는 것은 매수인의 무주택 여부와 관계없이 가능하다.
Q : 신규 지정 조정대상지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기가 가능하다고 하는데, 토지거래허가 대상인 경우에도 가능한가?
A : 가능하다. 신규 지정 조정대상지역의 경우 계약일로부터 6개월 이내에 잔금·등기를 마치면 된다. 다만 토지거래허가 대상 주택이라면 허가일로부터 6개월 이내에 입주하고 이후 2년간 실거주해야 한다.
Q : 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용되는 토지거래허가는 언제부터 신청·허가가 가능한가?
A : 관련 규정이 2026년 2월 중 개정될 예정이며 개정 이후부터 허가 신청과 처리가 가능하다. 「부동산 거래신고법」에 따라 토지거래허가 신청이 접수되면 신청일로부터 15영업일 이내에 허가 여부가 심사된다. 따라서 허가까지 소요되는 기간을 고려해 여유 있게 신청하는 것이 바람직하다. 예를 들어 2월 12일에 신청할 경우 영업일 기준 15일 이후인 3월 10일 이전에 허가를 받을 수 있다.
Q : 임대 중인 주택의 실거주 의무 유예와 주택담보대출 전입신고 기한 유예는 매도인이 1주택자인 경우에도 적용되나?
A : 적용되지 않는다. 이번 실거주 의무 유예와 전입신고 기한 유예는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완 조치로 매도인이 조정대상지역에 주택 등을 보유한 다주택자인 경우에만 예외적으로 적용된다.
Q : 전세대출을 이용 중인 무주택자가 규제지역에서 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출이 바로 회수돼 주택 매수가 어려운 것 아닌가?
A : 반드시 그렇지는 않다. 구입한 아파트에 세입자가 거주하고 있는 경우에는 해당 임대차계약의 잔여기간까지 전세대출이 회수되지 않는다. 전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 원칙적으로는 소유권 이전 등기 완료 시 전세대출이 회수된다. 다만 취득한 주택에 세입자가 거주 중이고 임대차계약의 잔여기간이 남아 있다면 그 기간까지는 전세대출 회수가 유예된다. 이 경우 전세대출은 ‘전세대출 만기’와 ‘취득 주택에 거주하던 세입자의 임대차계약 만기’ 중 먼저 도래하는 시점까지만 이용 가능하다.
김연주([email protected])