Q 250만불 집도 가능하다…리버스 모기지의 오해와 진실 [ASK미국 리버스 모기지-남상혁 SH 파이낸셜 대표]
SH 파이낸셜 남상혁 대표
▶답= 리버스 모기지는 크게 두 가지로 나뉜다. 연방정부 HUD가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)과 금융기관이 자체적으로 제공하는 점보 리버스 모기지(Proprietary Reverse Mortgage)이다. 기본적인 구조는 유사하지만 몇 가지 중요한 차이가 있다. HECM은 정부 보증이 적용되는 대신 주택 가치 한도가 있으며, 가입 연령도 62세 이상으로 제한된다. 반면 점보 리버스는 주택 가격 제한이 없고 55세부터 이용 가능하다. 비용 구조도 차이가 있다. HECM은 모기지 보험료가 포함되어 초기 비용이 높은 편이지만 금리는 비교적 낮은 경우가 많다. 점보 리버스는 초기 비용이 상대적으로 적지만 금리가 더 높은 편이다. 따라서 장기간 이용을 고려한다면 HECM이 유리하고, 단기간 내 자금 활용이 중요하다면 점보를 검토할 수 있다. 질문에서 언급된 '가격 제한'은 HECM의 한도와 관련된 것으로 보인다. 현재 HECM은 주택 감정가 기준 약 124만 9천불까지만 인정된다. 즉, 250만불 주택이라도 실제 리버스 모기지 산정은 약 124만불 주택과 동일하게 계산된다. 따라서 이용이 불가능한 것은 아니지만, 주택 가치 대비 받을 수 있는 현금이 제한된다는 의미이다. 일부에서는 이를 손해라고 생각하지만 그렇지 않다. 대출 금액이 줄어드는 만큼 향후 상환 부담도 줄어들기 때문이다. 결국 자신의 자금 필요 규모와 목적에 따라 판단해야 한다. 주택 가격이 150만불 이상이거나 기존 융자 잔액이 많고 더 큰 현금이 필요한 경우에는 점보 리버스가 적합하다. 실제로 고가 주택 보유자나 사업 자금이 필요한 경우 점보 리버스를 활용하는 사례가 늘고 있다. 소득이 부족해 일반 융자가 어려운 상황에서도 리버스는 소득 요건이 상대적으로 완화되어 활용도가 높다. 결론적으로 장기간 안정적인 조건을 원하면 HECM, 더 많은 현금이 필요하면 점보를 선택하는 것이 바람직하다. 주택 가격이 높더라도 필요한 자금 규모가 크지 않다면 HECM도 충분히 좋은 선택이 될 수 있다.
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