[부동산 이야기] LA 인컴유닛 시장의 변곡점

관리 피로 임계…고령 건물주 한계
거래 절벽 속 NNN 리테일로 이동

2026년 4월 초, LA 지역의 2-4 유닛 및 소규모 아파트 시장은 그 어느 때보다 복잡한 변곡점에 서 있다.  
 
수십 년간 한인 자산 형성의 든든한 가교 역할을 해왔던 이 부동산들이, 이제는 고령의 투자자들에게 견디기 힘든 육체적, 심리적 부담으로 변모하고 있기 때문이다.
 
2025년을 거쳐 2026년 현재 시행되고 있는 강화된 렌트 컨트롤(RSO) 규제와 테넌트 보호법)은 단순히 임대료 증액을 제한하는 수준을 넘어섰다. 계약에 없었던 사람들의 불법 렌트승계, 불법 서브리스, 계약된 거주인원 초과, 사소한 수리 지연이나 소통의 오해가 즉각적인 법적 분쟁이나 벌금으로 이어지는 살벌한 분위기 속에서, 70~80대에 접어든 한인 1세대 건물주들의 피로감은 이미 견뎌낼 수 있는 임계점을 넘었다. 여기에 가파르게 상승한 건물 보험료와 물값 등 유틸리티 비용, 인건비 상승에 따른 수리비 부담과 그리고 법적인 문제해결을 위한 소송비용은 실질적인 순수익을 갉아먹고 있다.  
 
하지만 팔고 싶다고 해서 쉽게 팔리는 시장상황이 아니다. 현재 LA 멀티패밀리 시장은 높은 모기지 이자율과 매물 재고 증가라는 이중고를 겪고 있다. 2025년 하반기에, LA 지역의 유닛당 평균 매매 가격은 고점 대비 15% 이상 하락 압박을 받고 있으며, 공실률 또한 5.6% 수준으로 상승했다. 매도자들은 여전히 팬데믹 직전까지 화려했던 고점 가격을 기억하며 매각을 주저하지만 구매자들은 냉정하다. 로스 펠리스 인근 4유닛에 평균 월1800달러를 지불하는 세 유닛이 있고 한 유닛은 시세대로 3000달러를 받고 있는 경우, 수익률 5% 로 판매한다고 해도 150만 달러 시세이지만, 판매자는 200만 달러를 원하고 있을 정도로 바이어와의 가격차이가 25%나 된다.  
 

현재 시장은 수익률이 최소 6% 이상이거나 파격적인 급매물이 아니면 거래가 성립되지 않는 바이어 우위 시장이다. 결국 아쉬운 마음에 매물 가격을 고수하다가 적체 기간만 길어지는 악순환이 반복되고 있다. 판매 후에 그동안 누려왔던 매달 들어오는 렌트 소득을 대체할 수 있는 부동산이 있다. 평생 일궈온 부동산을 매각할 때 발생하는 막대한 양도소득세와 감가상각 환수분 세금을 처리할 수도 있다.  1031 익스체인지는 매각 대금을 유사한 성격의 투자용 부동산에 재투자할 경우 세금 납부를 무기한 연기해 주는 제도를 활용해서 양도소득세를 유예시킬 수 있다.  
 
2026년 초 현재 가장 주목 받는 대안은 단연 ‘NNN(Triple Net) 리테일’ 시장이다. 관리 스트레스에서 벗어나고자 하는 투자자들에게 ‘부동산 투자의 종착역’이라 불릴 만큼 강력한 매력을 제공한다. NNN 리테일 투자의 핵심은 임대료 수익의 순수성과 임차인의 신용도에 있다. 예를 들어 맥도널드, 칙필레이와 같은 글로벌 퀵서비스 레스토랑(QSR)은 소위 ‘황금 테넌트’로 분류된다. 이들은 투자율이 4%대임에도 불구하고 그 인기가 식을 줄 모른다. 보통 15년에서 20년 이상의 장기 리스 계약을 체결하며 본사가 직접 임대료를 보증하는 코퍼레이션 테넌트인 경우가 대부분이기 때문이다.  세븐일레븐 편의점, 스타벅스, 던킨도너츠, 피자헛, 웬디스, 더치브라더스 등은 5%에서 6.5%대의 투자율에서 매물을 찾을 수 있다.  
 
부동산 투자의 목적은 시대에 따라 변해야 한다. 자산을 불리는 시기에는 노동이 필요하지만, 자산을 지키고 누려야 할 은퇴 시기에는 자본이 스스로 일하게 만드는 구조가 필수적이다.  
 
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해리 정 / 한바다 부동산 대표