마용성급, 12억이면 된다고? ‘로또 7억’ 알짜 재개발 5곳

추천! 더중플 - '시간 레버리지' 끝판왕, 재개발 투자법

" 직주근접, 한강뷰, 신축, 대단지. "

서울 아파트 매수를 꿈꾸는 이들의 공통적인 ‘로망’일 겁니다. 하지만 올라도 너무 오른 서울 아파트 값과 막힌 대출에 이런 조건 중 하나라도 맞추기 쉽지 않죠. 그렇다고 전혀 방법이 없는 건 아닙니다. ‘대출의 레버리지(지렛대)’가 막혔다면, ‘시간의 레버리지’를 활용하면 됩니다. 바로 재개발 투자입니다.

재개발 투자는 정보가 제한적이고 수익성을 분석하기가 까다로워 고수의 영역으로 꼽힙니다. 하지만 비교적 적은 돈으로 투자할 수 있는데다 오래 묵힐수록 가격이 뛰는 만큼 결코 외면할 수 없는 투자처죠. 84㎡(이하 전용면적)를 배정받는 노량진6구역 물건의 경우 2020년 6억원 수준이던 프리미엄(웃돈)이 입주를 2년여 앞둔 지금 20억원까지 올랐습니다.

중앙일보의 프리미엄 구독서비스 ‘더중앙플러스( https://www.joongang.co.kr/plus)’는 지식·정보·인사이트를 한 번에 얻을 수 있는 투자 콘텐트를 제공합니다. 오늘 ‘추천! 더중플’에선 비교적 적은 투자금으로 투자자의 ‘로망’을 실현해줄 서울 재개발 알짜 구역을 소개합니다.

서울에선 한강변 입지인 한남·성수·흑석이 재개발 3대장으로 꼽힌다. 하지만 최소 20억원 이상 필요해 대부분의 투자자에겐 ‘그림의 떡’이다. 이에 머니랩은 투자금 10억~15억원으로 접근할 수 있는 서울의 유망 재개발 구역을 선정했다.

재개발 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 정현석(필명 ‘잘사는흥부’) 서강대 부동산학과 겸임교수, 고준석 연세대 상남경영원 교수, 심형석 법무법인 조율 수석전문위원의 도움을 받았다. 정현석 교수는 “재개발은 단순히 입지만 봐선 안 되고, 사업이 성공할지를 진단하는 게 우선”이라고 강조했다.

금남시장 뒤편 노후 주택가인 서울 성동구 금호21구역. 재개발 사업시행 인가를 앞두고 있다. 황의영 기자

광화문·강남 가까운 유망처 5곳

우선 재개발을 둘러싼 오해부터 풀자. 흔히 재개발이라고 하면 ‘규제가 심한데 어떻게 사냐’는 우려가 크다. 서울에서 아파트를 사면 토지거래허가구역 규정 탓에 2년간 실거주해야 하지만, 재개발은 사각지대에 있다. ‘빌라’로 불리는 다세대·연립주택이나 단독주택 등 재개발 투자 대상인 비아파트는 실거주 의무 규제를 적용받지 않는다. 전세 보증금을 끼고 집을 산(갭 투자) 뒤 다른 곳에서 전월세로 살 수 있다는 의미다.

또 사업 단계상 관리처분 인가를 받은 구역은 조합원 지위 양도가 제한되지만, 2018년 1월 24일 이전에 사업시행 인가를 신청한 곳은 예외다.

‘돈이 많아야 재개발 물건을 살 수 있다’는 선입견도 오해다. 서울의 마용성(마포·용산·성동) 신축 아파트를 10억원대에 투자할 수 있는 방법은 재개발뿐이다. 신축 아파트가 될 때까지 돈을 5년·10년 묻어둘 필요도 없다. 사업 진행 상황에 따라 중간에 수익이 나면 팔아도 된다.

그렇다면 어느 사업 단계의 물건을 사는 게 좋을까. 투자 수익을 극대화하려면 초기 단계인 곳을 잡아야 한다. 하지만 그만큼 사업이 불확실해 리스크(위험)가 크다. 반대로 사업 후기로 갈수록 입장료, 즉 투자금은 올라간다. 대신 안정성이 높아진다. 고준석 교수는 “최소 조합설립 인가 후 시공사가 선정된 구역을 사는 게 수익성도 높고 안정적”이라고 말했다.

머니랩이 전문가와 함께 사업 단계, 입지·사업성 등을 고려해 유망 투자처를 꼽아보니 4개구 5구역으로 좁혀졌다. 이번 머니랩에선 구역별 초기 투자금(초투)과 총 매수가, 안전마진, 매수 타이밍 등 재개발 투자에 앞서 투자자가 궁금해 할 모든 정보를 속 시원히 다룬다.

〈계속〉

▶‘용의 꼬리’ 노리는 동작구 재개발 ‘이곳’
▶‘한강뷰 대단지’ 막차 성동구 재개발 ‘이곳’
▶‘직주근접’ 교통 요지, 중구 재개발 ‘이곳’
▶‘서북권 대장’ 꿈꾸는 마포구 재개발 ‘이곳’

보다 자세한 정보는 더중앙플러스 구독 후 보실 수 있습니다. 아래 링크를 복사해 주소창에 붙여넣으세요.

마용성급, 12억이면 된다고? ‘로또 7억’ 알짜 재개발 5곳
https://www.joongang.co.kr/article/25429940

〈머니랩〉추천! 돈이 되는 부동산 정보는 머니랩과 함께!

👉 상계~강남 30분이면 간다… ‘동북선 로또’ 맞을 9억 아파트
https://www.joongang.co.kr/article/25422331

김영희 디자이너

전문가들이 동북선을 황금노선으로 꼽는 이유는 정차역의 절반 가량이 환승역인데다, 강북을 남북으로 관통해 강남 접근성이 높아지기 때문이다. 하지만 정차역과 가깝다고 무조건 투자 가치가 높은 것은 아니다. 머니랩이 이상우 인베이드투자자문 대표를 비롯해 ‘빠숑’이란 필명으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장, 철도 분야 재테크 전문가인 표찬 싸부원 대표와 함께 동북선 ‘찐수혜주’를 엄선했다.


👉 삼전닉스가 서울 집값 올린다? 재야고수 아기곰의 ‘5·10’ 예언
https://www.joongang.co.kr/article/25426466

👉 응암 5% 오를 때 13% 뛰었다… ‘입지 최고’ 15억 이하 아파트
https://www.joongang.co.kr/article/25415945

👉 환율 1500원 뚫리면 집값 폭락? 유튜브 퍼진 이말, 틀린 이유 4
https://www.joongang.co.kr/article/25418499

👉 ‘비거주 1주택’ 시나리오 5개… 장특공 축소, 양도세 2배까지
https://www.joongang.co.kr/article/25408497

👉청약 69점도 바늘구멍 뚫는다… ‘30억 로또’ 강남 반디클 전략
https://www.joongang.co.kr/article/25398902

황의영.김경진([email protected])