[부동산 가이드] 부동산 절세 전략

DST 활용 패닉 바잉·집중 리스크 ↓
장기 비과세 혜택으로 자산 증식 기대

부동산 투자자들에게 ‘1031 에스크로’ 기간은 피를 말리는 시간이다. 자산을 매각한 기쁨도 잠시 투자자들은 즉시 45일이라는 냉혹한 시계와의 싸움을 시작해야 한다. 짧은 기간 안에 대체 매물을 특정해야 하고 180일 안에 등기 이전을 마쳐야 하는 엄격한 규정 때문이다. ‘시한폭탄’ 같은 시간적 압박은 종종 투자자로 하여금 이성적인 판단을 흐리게 만든다. 마음에 들지 않는 매물을 세금 폭탄을 피하기 위해 울며 겨자 먹기로 매수하는 이른바 ‘패닉 바잉’ 현상이 발생하는 이유다.
 
투자의 본질은 세금을 피하는 것이 아니라 가치를 증식하는 데 있다. 위기의 투자자를 구원할 명쾌한 두 가지 대안이 있다.
 
첫째 준비되지 않은 매수 대신 ‘델라웨어 스태추토리 트러스트(DST)’라는 안전한 항구에 닻을 내려라. 45일이라는 골든타임 안에 마땅한 단독 매물을 찾지 못했다면 DST를 활용해야 한다. 다수의 투자자가 대형 상업용 부동산의 지분을 나누어 갖는 신탁 구조의 투자 방식이다. IRS로부터 1031 익스체인지의 대체 매물로 공식 인정받은 구조로 개인 투자자가 단독으로는 접근하기 힘든 수천만 달러 규모의 기관급 부동산(대형 아파트 단지 물류 창고 의료 빌딩 등)에 지분 형태로 참여할 수 있게 해준다.
 
강력한 무기는 ‘속도’와 ‘편의성’이다. 실사가 완료되고 셋업된 매물에 지분으로 참여하는 방식이기에 며칠 내에 모든 절차를 마무리할 수 있다. 전문 자산 관리사가 운영을 책임지며 투자자는 안정적인 월별 수익을 향유하면 된다. 여러 개의 DST에 자산을 배분함으로써 특정 지역이나 건물에 집중된 리스크를 효과적으로 분산할 수 있다. 법적으로 ‘증권(Securities)’으로 분류되기에 핀라 라이선스를 보유한 검증된 자산관리사나 전문 어드바이저를 통해서만 안전하게 포트폴리오를 구성할 수 있다.
 

둘째 부의 대물림을 꿈꾼다면 절세의 끝판왕 ‘오퍼튜니티 존(OZ)’에 승부를 걸어라. OZ는 2017년 세제 개편안(TCJA)을 통해 도입된 연방 경제 활성화 프로그램이다. 저소득층 지역이나 개발이 필요한 낙후 지역을 ‘오퍼튜니티 존’으로 지정하고 투자하는 민간 자본에 파격적인 세제 혜택을 부여해 지역 경제를 살리는 것을 목표로 한다.
 
OZ 구역의 건물을 단순히 구입하는 것만으로는 혜택을 받을 수 없고 퀄리파이드 오퍼튜니티 펀드(Qualified Opportunity Fund·QOF)라는 특수 목적 펀드를 통해 투자해야 한다. 일반 자금이 아닌 주식·부동산·코인·사업체 매각 등을 통해 발생한 자본 이득을 180일 이내에 QOF에 재투자하는 것이다. 대상은 OZ 내의 부동산 개발 신축 혹은 기존 건물의 대대적인 개보수에 자금을 사용하는 것이다.
 
세금 납부 유예 원금 세금 감면 신규 수익 비과세가 적용된다. 투자한 QOF 지분을 10년 이상 보유한 후 매각할 경우 해당 투자로 얻은 모든 이익에 대해 연방 소득세가 면제된다. 1031 익스체인지가 비슷한 가치의 부동산으로 계속 갈아타며 세금을 미루는 방식이라면 오퍼튜니티 존은 10년을 기다려 수익 전체를 비과세로 가져가는 ‘장기 승부’이다. DST와 OZ를 적절히 활용하면 부동산 투자의 새로운 기회를 창출할 수 있다.
 
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준 리 / 콜드웰뱅커 베스트부동산