이자율 하락 기대하기 힘든 시기
주택시장 ‘냉각’ 아닌 ‘대기 모드’
최근 부동산 시장의 가장 큰 화두는 단연 금리다. 올해 초만 해도 많은 전문가들은 연방준비제도(Fed)의 금리 인하 가능성과 함께 모기지 금리가 점진적으로 하락할 것으로 예상했다. 실제로 일부 바이어들은 시장 진입을 준비하며 관망세를 이어갔고, 부동산 업계 역시 하반기 회복에 대한 기대를 갖고 있었다. 그러나 최근 중동 지역의 지정학적 긴장과 인플레이션 재상승 우려가 커지면서 상황은 다시 달라지고 있다. 금융시장은 금리 인하 시점이 늦어질 가능성을 반영하기 시작했고, 모기지 금리 역시 다시 상승 압력을 받고 있다. 캘리포니아처럼 주택 가격이 높은 지역에서는 이러한 금리 변화가 시장에 직접적인 영향을 미친다.
주택시장 ‘냉각’ 아닌 ‘대기 모드’
부동산 시장에서 금리는 단순히 숫자의 문제가 아니다. 금리가 오르면 바이어의 구매력이 줄어든다. 같은 집이라도 월 페이먼트가 크게 증가하기 때문이다. 특히 로스앤젤레스와 오렌지카운티처럼 중간 주택 가격이 100만 달러를 넘는 지역에서는 금리 1%의 차이가 수백 달러에서 수천 달러까지 월 부담을 늘릴 수 있다. 실제 사례를 커머셜 부동산 시장에서 찾아볼 수 있다. 최근 LA 지역의 한 멀티패밀리 투자 매물은 셀러가 5.2%대 Cap Rate를 기준으로 가격을 책정했다. 하지만 투자자들은 현재의 금융 비용과 시장 위험을 고려해 최소 6.3% 이상의 Cap Rate를 요구했다. 결국 가격에 대한 입장 차이가 좁혀지지 않으면서 거래가 지연되었다. 과거 저금리 시대에는 성사될 수 있었던 거래가 현재 금리 환경에서는 쉽지 않은 것이다.
흥미로운 점은 시장이 반드시 하락하고 있는 것은 아니라는 사실이다. 많은 사람들이 금리가 오르면 집값이 크게 떨어질 것이라고 예상하지만, 현재 캘리포니아 시장은 조금 다른 모습을 보이고 있다. 주택 공급이 여전히 부족하기 때문이다. 신규 주택 건설은 높은 건축비와 규제, 그리고 자금 조달 부담으로 인해 활발하지 못하다. 매물 수는 제한적인 반면, 장기적으로는 주택 수요가 여전히 존재한다. 이 때문에 현재 시장은 가격 하락보다는 거래량 감소가 더 두드러진다. 실제 현장에서는 “집을 보러 오는 사람은 있는데 오퍼가 없다”는 이야기를 자주 듣게 된다. 바이어는 시장에 존재하지만 결정을 내리지 못하고 있고, 셀러는 가격을 쉽게 낮추지 않는다. 결국 거래 자체가 느려지는 것이다.
일부 부동산 전문가들은 현재 시장을 “얼어붙은 시장(Frozen Market)”이라고 표현한다. 그러나 필자는 조금 다르게 보고 싶다. 지금 시장은 얼어붙었다기보다 “기다리는 시장”에 가깝다. 바이어는 금리 하락을 기다리고 있고, 셀러는 더 나은 가격을 기다리고 있으며, 투자자들은 경제의 방향을 기다리고 있다.
결국 지금의 시장은 수요가 없는 시장이 아니라 확신이 부족한 시장이다. 높은 금리는 단순히 돈을 빌리는 비용을 높이는 것을 넘어 시장 참여자들의 심리까지 바꾸고 있다. 그리고 바로 그 점이 오늘날 캘리포니아 부동산 시장이 직면한 가장 큰 도전이라고 할 수 있다.
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제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills