12억으로 ‘마용성급’ 산다?…로또 7억 맞는 알짜 재개발 5곳

추천! 더중플 - 서울 재개발, 10~15억원 유망 투자처

" 레버리지(지렛대)의 민족. "

5월 27일 상장된 삼성전자·SK하이닉스 단일종목 레버리지 상장지수펀드(ETF)의 인기에 다시 한 번 회자되고 있는 말입니다. 부동산 시장에서도 레버리지를 활용할 수 있는 방법이 있습니다. ‘대출’과 ‘시간’이라는 무기인데요. 대출이 꽉 막힌 요즘, 시간의 레버리지를 활용하는 방법이 주목 받고 있습니다. 바로 재개발 투자입니다.

재개발 투자는 정보가 제한적이고 수익성을 분석하기가 까다로워 고수의 영역으로 꼽힙니다. 하지만 비교적 적은 돈으로 투자할 수 있는데다 오래 묵힐수록 가격이 뛰는 만큼 결코 외면할 수 없는 투자처죠. 84㎡(이하 전용면적)를 배정받는 노량진6구역 물건의 경우 2020년 6억원 수준이던 프리미엄(웃돈)이 입주를 2년여 앞둔 지금 20억원까지 올랐습니다.

중앙일보의 프리미엄 구독서비스 ‘더중앙플러스( https://www.joongang.co.kr/plus)’는 지식·정보·인사이트를 한 번에 얻을 수 있는 투자 콘텐트를 제공합니다. 오늘 ‘추천! 더중플’에선 10~15억원의 자금으로 투자할 수 있는 서울 알짜 재개발 구역을 소개합니다.

서울에선 한강변 입지인 한남·성수·흑석이 재개발 3대장으로 꼽힌다. 하지만 최소 20억원 이상 필요해 대부분의 투자자에겐 ‘그림의 떡’이다. 이에 머니랩은 투자금 10억~15억원으로 접근할 수 있는 서울의 유망 재개발 구역을 선정했다.

재개발 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 정현석(필명 ‘잘사는흥부’) 서강대 부동산학과 겸임교수, 고준석 연세대 상남경영원 교수, 심형석 법무법인 조율 수석전문위원의 도움을 받았다. 정현석 교수는 “재개발은 단순히 입지만 봐선 안 되고, 사업이 성공할지를 진단하는 게 우선”이라고 강조했다.

서울 재개발 구역 중 잠재가치가 높은 지역으로 평가받는 노량진뉴타운 전경. 1구역과 5구역, 7구역 등이 눈에 들어온다. 사진 서울시

광화문·강남 가까운 유망처 5곳

어느 사업 단계를 밟는 물건을 사는 게 좋을까. 재개발은 정비구역 지정→추진위원회 설립→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분 인가→이주·철거→착공·일반분양→준공·입주 등의 절차를 거친다. 투자 수익을 극대화하려면 초기 단계인 곳을 잡아야 한다. 하지만 그만큼 사업이 불확실해 리스크(위험)가 크다. 반대로 사업 후기로 갈수록 입장료, 즉 투자금은 올라간다. 대신 안정성이 높아진다. 고준석 교수는 “최소 조합설립 인가 후 시공사가 선정된 구역을 사는 게 수익성도 높고 안정적”이라고 말했다.

이 기준과 입지·사업성을 고려한 유망 투자처는 동작구 한 곳, 서대문구 한 곳, 성동구 두 곳, 중구 한 곳으로 좁혀졌다. 모두 광화문·강남이 가까운 주거 선호 지역들이다.

‘용의 꼬리’ 노리려면…노량진7구역

투자금 10억~15억원에서 가장 눈에 띄는 지역은 노량진7구역이다. 8개 구역으로 나눠 재개발 중인 노량진뉴타운의 막내다. 현재 철거 작업 중이며, SK에코플랜트의 브랜드인 ‘드파인’을 달고 576가구로 탈바꿈한다. 단지 규모가 비교적 작은 데다 다른 구역에 비해 지하철역에서 거리가 먼 편이다. 하지만 노량진뉴타운 8개 구역이 모두 사업 속도가 빠르고 하이엔드 브랜드 아파트로 탈바꿈하는 만큼 ‘용의 꼬리’여도 투자 가치가 높다는 평가가 많다.

〈계속〉

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마용성급, 12억이면 된다고? ‘로또 7억’ 알짜 재개발 5곳
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김영희 디자이너

전문가들이 동북선을 황금노선으로 꼽는 이유는 정차역의 절반 가량이 환승역인데다, 강북을 남북으로 관통해 강남 접근성이 높아지기 때문이다. 하지만 정차역과 가깝다고 무조건 투자 가치가 높은 것은 아니다. 머니랩이 이상우 인베이드투자자문 대표를 비롯해 ‘빠숑’이란 필명으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장, 철도 분야 재테크 전문가인 표찬 싸부원 대표와 함께 동북선 ‘찐수혜주’를 엄선했다.


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황의영.김경진([email protected])