“뉴욕시 렌트안정아파트 렌트 동결, 금융시장 영향 제한적”

신용평가업체 무디스 분석 결과
수익성 악화로 일부 건물 부담 커질 가능성
“다가구주택 시장 전체 흔들 정도는 아냐”

조란 맘다니 뉴욕시장이 추진 중인 렌트안정아파트 렌트 동결 정책이 금융시장 전반에 미칠 영향은 제한적일 것이라는 분석이 나왔다.  
 
신용평가업체 무디스(Moody's)의 최근 분석에 따르면, 렌트안정아파트 렌트가 향후 수년간 동결될 경우 일부 건물의 부담은 커질 수 있지만, 뉴욕시 다가구주택 시장 전체를 흔들 정도의 충격으로 이어지지는 않을 것으로 전망했다.
 
무디스는 렌트 동결이 5년 동안 지속된다는 가정 아래 순영업소득(NOI)과 부채상환비율(DSCR) 등을 분석했다. 그 결과 오는 2030년까지 뉴욕시 다가구주택 대출의 약 6%가 채무불이행(default) 위험에 직면할 수 있는 것으로 추산됐다. 렌트안정화 유닛이 포함된 건물만 따로 분석하면 채무불이행 위험은 8% 이상으로 높아지는 것으로 나타났다. 분석 결과 렌트가 동결되면 수입은 제자리걸음을 하는 반면 유지·보수비와 인건비, 세금 등 각종 운영 비용은 증가해 일부 건물의 수익성이 악화될 수 있는 것으로 나타났다.
 
다만 무디스는 재정 압박을 받게 되는 상당수 건물이 이미 수익성 악화와 높은 부채 부담 등으로 어려움을 겪고 있었던 곳이라고 설명했다.  
 
보고서에 따르면 재정 건전성이 악화될 것으로 예상된 51건의 대출 가운데 렌트 동결이 직접적인 원인으로 작용한 경우는 29건에 불과했다.  
 

또한 전체 세대의 90% 이상이 렌트안정아파트인 건물에 위험이 집중될 것으로 분석됐다. 반면 시세(market-rate rent) 적용 유닛을 함께 보유한 아파트는 일부 손실을 상쇄할 수 있어 상대적으로 충격이 덜할 것으로 전망됐다.
 
이번 분석은 렌트 동결이 시행될 경우 대규모 건물 파산과 금융시장 불안이 발생할 것이라는 부동산 업계의 우려와는 다소 다른 결과라는 평가가 나온다. 무디스는 렌트 동결이 일부 재정 취약 건물에 부담을 줄 수는 있지만, 뉴욕시 다가구주택 시장 전반이나 금융 시스템에 미치는 영향은 제한적일 것으로 내다봤다.  
 
다만 무디스는 향후 인플레이션과 운영비 상승 폭이 예상보다 커질 경우 건물주들의 부담이 더욱 확대될 수 있다며 지속적인 모니터링이 필요하다고 덧붙였다.  
 
한편 지난달 뉴욕시 렌트가이드위원회(RGB)는 예비 표결 결과 렌트 인상률에 0%를 포함시켜 맘다니 시장이 선거 때부터 주요 공약으로 내건 '렌트안정아파트 렌트 동결' 가능성을 열었다.  
 
RGB는 몇 차례의 공청회 후에 오는 25일 최종 표결을 진행할 예정이다.  

윤지혜 기자 [email protected]