공시지가 아닌 매매 기준 부과
은행 대출·재융자는 부과 제외
미국에서 부동산을 소유하거나 비지니스를 하고있는 대부분의 납세자들은 일년에 한 두 차례 이상 재산세를 납부 하라는 고지서를 받아보았을 것이다. 재산세는 주로 주정부 산하 카운티 관할로 부동산 또는 동산이 위치한 카운티 재산세 부서(County assessor's office)로 부터 고지서를 받게 된다.
은행 대출·재융자는 부과 제외
세금고지서는 Secured와 Unsecured로 나누어 발송되어지는데 Secured property tax는 주로 부동산에 부과되는 세금을 의미하고, Unsecured property tax 는 사업체가 가지고 있는 tangible property, 즉 비지니스에서 사용되는 가구, 컴퓨터 그리고 기계등의 value(가치)에 부과 된다.'Unsecured’라는 단어는 'Secured’라는 말에 상반되는것으로서 부동산처럼 이동이 어려운 재산이 아닌 쉽게 이동이 가능한 성질의 재산을 의미한다. 따라서 비지니스를 운영하는 납세자의 경우 Unsecured Property Tax관한 공지를 매년 받게 되는데, 자영업자와 법인 모두 매년초 카운티에 tangible property에 대한 사항을 보고 하도록 되어 있으며, 카운티는 매년 자영업자와 법인의 세금 보고서를 통하여 보고된 비지니스의 자산 현황을 토대로 Unsecured property tax bill을 납세자에게 보내게 된다.
미국에서 부동산에 대한 재산세는 한국처럼 정부 공시지가 또는 FMA(Fair Market Value 즉 현재 거래가격)에 따라 산정 되는것이 아니고, 부동산 구입자가 실제 구입한 가격을 토대로 매년 반복적으로 부과 된다. 인플레나 물가지수(Consumer price index)등을 반영하여 조금씩 오르고 내리고 하지만 구입가격에서 크게 바뀌지 않게 된다. 따라서 오래전에 주택을 구입한 납세자는 부동산의 예전 가격으로 재산세를 납부 하기 때문에 최근에 주택을 구입한 납세자보다 현저히 낮은 재산세를 납부하는 경우를 종종 볼 수 있다.
부동산을 증축 또는 개축하는 경우 증개축에 따른 건축업자의 공사 허가서의 접수를 통해 나중에 추가 세금 (Supplemental tax) 고지서를 받는 경우가 있는데, 예를들어 전용 면적이 변경되는 공사를 하거나 수영장의 설치같은 기존에 없던 공간을 설치하는 경우에 기존 부동산 대하여 카운티가 가지고 있는 평가 가치에 변동이 생기게 되므로 추가적인 변동 사항에 대하여 재산세 변동 고지서인 Supplemental tax bill을 납세자에게 보내는 것이다. 주의할 점은 추가 은행 대출을 받거나 기존 대출을 조정(Refinance) 하는 경우는 소유권 변동이 일어나지 않아 재산세의 변동이 생기지 않지만, 부동산을 사고 파는 경우 뿐만 아니라 공동 소유의 경우 소유권에서 한사람이 제외 된다거나 추가되는 경우, 그리고 부모가 자녀한테 소유권을 넘겨주거나 자녀와 공동 소유의 형태로 만들기 위해 자녀를 함께 소유권에 넣는 경우와 같이 부동산 소유주의 변경이 있는 경우에는 카운티에서 위와같은 변경 사항을 매매로 인한 소유권의 변동으로 인식하고 현재 시세로 재산세 산정이 다시 이루어 지기 때문에 요즘처럼 부동산 가격이 상승한 경우는 자칫 잘못 하다가는 재산세 폭탄을 맞을수 있으니 소유권 변동을 해야 하는 경우에 신중을 기해야 한다.
물론 단순 매매로 소유권이 변경되고 오히려 과거보다 가치가 하락된 경우에는 기존 납부 금액을 환급 받게되는 경우도 생길 수 있다.
엄기욱 / CPA·Mountain LLP