집값도 금리도 너무 올라
자산 가치 폭발 시기 끝나
안정적 자산 형성으로 회귀
단기 차익 노린 매매 위험
자산 가치 폭발 시기 끝나
안정적 자산 형성으로 회귀
단기 차익 노린 매매 위험
집값과 모기지 금리가 고점에 이르면서 폭발적인 집값 상승기가 끝나고 있다는 평가가 나온다. 시미밸리의 주택들.
경제 분석기관 무디스 애널리틱스는 앞으로 10년 동안 주택시장이 훨씬 완만한 성장 국면에 들어갈 것으로 전망했다. 지난 10여 년 동안 주택이 부를 창출하는 대표적인 수단이었던 기간에는 집값은 연평균 5% 상승률을 기록했다. 특히 코로나19 팬데믹 기간 동안 주택은 특수에 힘입어 소유주의 자산 가치를 폭발적으로 늘렸다. 일부 지역에서는 집값이 연간 두 자릿수 상승률을 기록했고 이 기간 부동산 자산 가치는 60% 이상 증가했다.
주택금융기관 패니메가 실시한 전문가 설문조사에서도 비슷한 결과가 나왔다. 전문가들은 2028년까지 주택 가격이 연평균 2.2% 상승할 것으로 예상했다.
부동산 분석업체 어반딕스의 존 워컵 공동창업자는 "매년 두 자릿수 상승률을 기록하는 시대는 끝났다고 본다"며 "주택은 팬데믹 시기의 로켓 같은 투자자산이 아니라 안정적이고 느린 자산 형성 수단으로 돌아가고 있다"고 말했다.
주택 투자 공식이 변하고 있지만 주택에 대한 믿음은 여전히 강하다. 지난해 10월 실시한 입소스 설문조사에 따르면 성인 81%가 주택 소유가 부를 축적하는 안전한 방법이라고 답했다.
팬데믹 기간 30년 고정 모기지 금리는 3% 이하까지 떨어졌다. 모기지 금리는 최근 몇 년 동안 6~7% 수준에 머물고 있어 신규 주택 구매자들의 월 상환 부담을 크게 높였다. 잔디 수석 이코노미스트는 "사람들은 팬데믹 기간의 초저금리에 익숙해져 다시 그런 시대로 돌아갈 수 있다고 생각하지만 경기침체가 오지 않는 한 그런 일은 일어나지 않을 것"이라고 말한다.
집값 상승률이 둔화하면 주택 소유자의 자산이 의미 있는 수준으로 증가하는 데 오랜 시간이 걸린다. 주택 자산인 에퀴티는 현재 주택 가치에서 모기지 잔액을 뺀 것으로 고금리 환경에서는 초기 상환금의 상당 부분이 원금이 아니라 이자로 사용되기 때문에 에퀴티 증가 속도가 느려진다. 모기지 금리 3% 시대에는 돈은 낮은 비용으로 빌리고 집값은 빠르게 상승하는 이중 혜택을 누릴 수 있었다. 이제는 모기지 금리가 7%에 육박하고 집값 상승이 크게 둔화해 과거와 같은 폭발적인 자산 증식은 기대하기 어렵다.
주택 가치 상승이 둔화한다고 집이 자산 형성 수단이 아니라는 뜻은 아니다. 단지 과거와 같은 압도적인 수익률을 기대하기는 어렵다는 것이다. 결국 중산층이 부를 축적하는 대표적인 전략인 주택을 이용한 자산 형성 방식은 위력이 약해질 수밖에 없다.
그래도 주택은 여전히 자산을 보존하고 강제적인 저축 효과를 만들고 생활 안정성을 높여준다. 전문가들은 주택이 여전히 다른 자산과 구별되는 중요한 장점을 갖고 있다고 생각한다.
대표적인 것이 레버리지 효과다. 주택 구매자는 집값 전체를 현금으로 지불하지 않는다. 일반적으로 집값의 10~20% 정도만 다운페이먼트로 내고 나머지는 모기지 대출을 활용한다.
예를 들어 50만 달러짜리 주택을 10% 다운페이먼트와 연 6.5% 모기지 금리로 구입했다고 가정하면 집값이 연 2.1%씩 상승하는 경우에도 10년 뒤 약 23만4000달러의 주택 자산을 축적할 수 있다고 뱅크레이트는 분석했다.
물론 비용도 발생한다. 주택 소유자는 모기지 이자뿐 아니라 재산세와 주택보험, 유지보수 비용 등을 부담해야 한다. 하지만 모기지 상환금의 일부는 자산으로 축적되는 원금 상환에 사용된다. 세입자는 다르다. 월세를 내지만 대부분의 경우 자산으로 전환되지 않는다.
전문가들은 앞으로 주택 구매자들에게 보유 기간이 가장 중요한 요소가 될 것이라고 예상한다. 집값 상승률이 낮아질수록 짧은 기간 안에 사고파는 전략은 불리하다. 집을 매매할 때 발생하는 중개수수료와 각종 거래비용이 수만 달러가 될 수 있기 때문이다. 따라서 지금 집을 사는 사람이라면 최소 7~10년 정도 거주한다는 관점에서 접근하는 것이 바람직하다는 게 전문가들의 조언이다.
안유회 객원기자