“억대 연봉 수요로 월세 밀릴 걱정 없네…” 동탄 똘똘한 오피스텔 뜬다

동탄 역세권 오피스텔이 '공실 걱정 없는 수익형 자산'으로 투자자들의 주목을 받고 있다. 최근 경기남부 부동산 시장을 흔들고 있는 삼성전자와 SK하이닉스 두 기업 임직원의 상당수가 동탄을 배후 주거지로 삼고 있기 때문이다.
 

[테라스99 동탄 조감도]

두 기업의 국내 임직원만 합산해도 수만 명에 달한다. 특히 동탄역은 삼성전자 기흥·화성 캠퍼스까지 차로 20분대, SK하이닉스 이천 캠퍼스까지도 셔틀버스로 1시간 이내다. 여기에 GTX-A·SRT로 서울 강남까지 20분대 연결되는 교통망이 더해지면서 동탄 역세권은 반도체 임직원과 서울 통근 수요를 동시에 흡수하는 구조다. 임대 수요의 두께가 다른 지역과 근본적으로 다르다.
 
시장 데이터도 이를 뒷받침한다. 한국부동산원의 2026년 4월 기준 경기도 오피스텔 임대수익률은 5.94%로, 서울(5.05%)을 0.89%포인트 웃돈다. 국고채 5년물 금리 대비 3%포인트 이상의 수익 스프레드가 발생하는데, 이는 금융권에서 부동산 투자 적정 리스크 프리미엄으로 보는 2~2.5%포인트를 상회하는 수준이다. 수익률이 높으면서도 임대 수요가 탄탄하다는 것은 수익형 부동산에서 좀처럼 보기 어려운 조합이다.
 
문제는 이 수요를 받아낼 공급이 절대적으로 부족하다는 점이다. 동탄2신도시 오피스텔 공급의 73.7%는 원룸에 집중돼 있다. 억대 연봉 반도체 임직원들이 실제로 원하는 투룸 이상 고급 주거 상품은 전체 공급의 16.8%에 불과하다.  
 
부동산R114에 따르면 동탄2신도시 오피스텔 신규 분양은 2021년 정점 대비 2024년 이후 82% 급감했고, 입주 물량도 16년 만에 최저치를 기록했다. 공사비 지수는 최근 5년간 31% 상승했고, 2024년부터 제로에너지 건축 의무화까지 적용되면서 신규 사업 착수는 구조적으로 어려워지고 있다. 고급 임차 수요는 넘치는데 이를 충족할 공급은 없는 시장이다.
 

이러한 배경 속에서 6월 분양을 앞두고 있는 역세권 오피스텔 '테라스99 동탄'이 투자자들의 시선을 끌고 있다. 경기도 화성시 여울동 968-1 일원, 동탄역 광역 비즈니스 콤플렉스(광비콤) 내에 들어서는 이 단지는 지하 4층~지상 13층, 1개 동, 총 99실 규모로 조성된다. GTX-A·SRT 동탄역을 걸어서 이용할 수 있는 초역세권 입지다. 향후 2028년 GTX-A 삼성역 정차가 시작되면 동탄역에서 강남까지 20분대 직통 연결이 완성된다. 동탄인덕원선·트램·수도권 1호선·분당선 연장까지 포함하면 7개 이상의 철도망이 교차하는 멀티 역세권이 된다.
 
상품 설계에서도 차별화를 뒀다. 국토부의 오피스텔 발코니 설치 허용 법안을 선제적으로 적용해 전 호실에 테라스 또는 발코니를 적용했다. 투룸 위주 구성으로 소형 아파트 대체재 수요를 정확히 겨냥했으며, 최상층 다락 특화 설계도 눈에 띈다. 또한 옥상정원은 도심 속 프라이빗한 주거 공간을 원하는 수요층의 눈길을 붙잡는다.
 
투자 진입 조건도 열려 있다. 비규제지역에 위치해 만 19세 이상이면 청약통장·거주지·주택 소유 여부와 무관하게 청약이 가능하다. 당첨자 선정은 100% 추첨제로 진행되며, 계약 후 즉시 전매도 가능하다.
 
분양 관계자는 "반도체 성과급 수혜 지역으로서 배후 실수요와 투자 수요가 동시에 유입되고 있는 상황에서 문의 전화가 눈에 띄게 늘고 있다"며 "역세권 신규공급이 사실상 막힌 지금, 이런 조건을 갖춘 분양 물건은 당분간 만나기 어려울 것"이라고 전했다.
 
‘테라스99 동탄’의 갤러리는 경기도 화성시 동탄대로 라스플로레스에 마련되며, 6월 분양예정이다.
  

정현식 기자