한국 상속 아파트 매각 전 꼭 알아야 할 세금 [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]
▶답= 많은 미주 한인들이 “미국 시민권자는 한국 집을 팔 때 잔금을 받기도 전에 양도세를 먼저 내야 등기를 넘겨줄 수 있다”는 이야기를 듣고 의아해한다. 결론부터 말하자면 법적으로 ‘선행 납부’가 강제 조항은 아니지만, 실무적으로는 먼저 내는 것이 절대적으로 유리하다.
한국 소득세법 제108조에 따르면 비거주자, 즉 외국인 및 재외국민이 국내 부동산을 매각하고 매수인에게 소유권을 이전하려면 등기소에 ‘부동산등양도신고확인서’를 제출해야 한다. 이 확인서는 관할 세무서장이 발급하는데, 세무서 내부 지침상 담당 공무원은 양도세가 먼저 납부되었는지 확인한 후 서류를 내어주도록 되어 있다. 만약 세금을 내지 않고 확인서만 받으려 하면 후속 처리 대상으로 분류되어 엄격한 추적을 받게 된다.
특히 매각 대금 중 10만 달러 이상을 미국으로 송금하려면 어차피 세무서의 ‘부동산 매각자금 확인서’를 받아야 하는데, 이때 세무서는 양도세 완납 여부를 철저히 검토한다. 따라서 원활한 등기 이전과 즉각적인 미국 송금을 원한다면 잔금 처리 전후로 세금을 미리 신고·납부하고 확인서를 받는 것이 정석이다.
단, 한 가지 예외는 있다. 미국 시민권자라도 한국에 거소신고나 외국인등록을 하고 인감도장을 등록해 ‘매도용 인감증명서’를 정상적으로 발급받을 수 있는 상태라면 부동산등양도신고확인서 제출 의무가 면제된다. 이 경우에는 미리 세금을 낼 필요 없이 일반 내국인처럼 추후에 신고해도 된다.
▶답= 한국 세법에 규정된 ‘1세대 1주택 양도소득세 비과세(실거래가 12억 원 이하)’ 혜택은 한국에 주소를 두거나 183일 이상 거주한 ‘한국 세법상 거주자’에게만 주어지는 특권이다. 미국에 기반을 두고 사는 비거주자 시민권자는 아무리 한국에 집이 딱 한 채뿐이라도 원칙적으로 비과세 혜택을 받을 수 없다.
그렇다면 비과세 혜택을 받을 방법은 아예 없는 것일까? 유일한 우회로는 한국으로 거주지를 옮기는 ‘역이민’이다. 비거주자 신분으로 아파트를 상속받았더라도, 이후 한국에 들어와 생활 근거지를 마련하고 세법상 거주자 신분을 회복한 뒤 1세대 1주택 비과세 요건을 채워 매각하면 세금을 면제받을 수 있다.
다만, 아래 2가지 사항에 유의해야 한다.
A. 보유기간 재계산: 비거주자에서 거주자로 전환된 경우, 비과세 요건을 따지는 주택 보유기간은 아파트를 처음 상속받은 날이 아니라 ‘거주자가 된 날’부터 새로 계산한다.
B. 미국 세금 유의: 한국에서 역이민을 통해 양도세를 완전히 면제받았다 하더라도, 본인의 신분은 여전히 미국 시민권자, 즉 미국 세법상 거주자다. 미국 국세청(IRS)은 전 세계 소득에 과세하므로 한국에서 비과세된 양도차익에 대해 미국 연방 자본이득세(Capital Gain Tax)와 주 소득세를 부과한다. 경우에 따라 한국 세금보다 미국의 세금 부담이 더 커지는, 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 올 수 있으므로 반드시 한미 양국의 세법을 동시에 시뮬레이션해야 한다.
결국 미국 시민권자의 한국 부동산 매각은 등기 이전과 송금을 위해 세무서의 확인 절차가 필수적이며, 거소신고 여부에 따라 세금 납부 시점이 달라진다. 또한 한국 내 비과세 혜택을 받기 위해 역이민을 선택할 때는 보유기간 재계산 규정과 미국 IRS의 자본이득세 과세 여부까지 촘촘히 따져야 소중한 자산을 지킬 수 있다.
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온라인 속보팀