“이름만 올린 건데”…이혼 재산분할서 집 명의가 폭탄 되는 순간 [ASK미국 가정법/이혼법-리아 최 변호사]
캘리포니아 이혼 사건을 하다 보면 집 명의에 성인 자녀, 형제, 친구, 심지어 전 배우자의 자녀 이름이 함께 들어가 있는 경우가 있다. 처음에는 “재융자를 받으려고 신용이 좋은 가족이나 지인의 이름을 잠깐 넣은 것뿐”이라고 생각했을 수 있다. 하지만 문제는 그 이름이 단순히 대출서류에만 들어간 것이 아니라 부동산 명의까지 올라가 있을 때 생긴다.
이혼이 시작되면 그 제3자가 “나도 이 집의 공동소유자다”라고 주장할 수 있다. 반대로 부부 중 한쪽은 “실제 지분을 주려던 것이 아니라 대출 승인을 위한 형식적인 명의였을 뿐”이라고 다툴 수 있다.
이럴 때 검토할 수 있는 절차가 조인더(joinder)다. 쉽게 말하면 “이 사람도 우리 이혼 사건에 들어와야 한다”고 법원에 신청하는 절차다.
어떤 사람이 이혼 사건에서 다루어야 할 재산 명의에 올라가 있거나, 그 재산에 대한 권리를 실제로 주장하고 있어 그 사람을 빼고는 집을 팔거나 매각대금을 나누기 어려운 경우가 있다. 이럴 때 그 사람을 이혼 사건 안으로 참여시키는 절차를 검토할 수 있다.
다만 조인더는 단순히 이름 하나를 적어 넣는 절차가 아니다. 왜 그 제3자가 필요한지, 그 사람이 어떤 권리를 주장하고 있는지, 그 사람 없이 판결을 내리면 어떤 문제가 생기는지를 법원에 구체적으로 설명해야 한다. 실제로 명의에 올라가 있거나, 법적으로 의미 있는 권리를 주장하고 있어 그 사람 없이는 효과적인 판결을 내리기 어려운 경우여야 한다.
예를 들어 남편과 아내가 이혼 중인데, 집 명의에 아내가 이전 결혼에서 낳은 성인 아들의 이름이 함께 올라가 있다고 하자. 남편 입장에서는 재혼을 통해 가족이 된 의붓아들이다.
남편은 “그 의붓아들은 재융자할 때 신용 점수 문제로 이름만 들어갔고, 계약금도 모기지도 재산세도 낸 적이 없다”고 주장한다. 반대로 의붓아들은 “나는 집 명의에 이름이 있으니 내 지분이 있다”고 주장한다.
이 경우 남편과 아내만 놓고 집을 팔아 돈을 나누면 나중에 문제가 생길 수 있다. 의붓아들은 그 이혼 사건의 당사자가 아니었기 때문에 “내 권리는 그 판결로 없어지지 않는다”고 주장할 수 있기 때문이다.
조인더가 허가된다고 해서 그날 바로 그 사람 이름이 집 명의에서 빠지는 것은 아니다. 조인더는 제3자의 권리를 즉시 없애는 절차가 아니라, 그 사람을 법원 절차 안으로 불러와 제대로 다툴 수 있게 만드는 절차다.
조인더가 된 뒤에는 그 제3자가 실제로 어떤 권리를 주장하는지, 왜 명의에 들어갔는지, 누가 계약금·모기지·재산세·보험료를 부담했는지, 실제 소유권을 주려는 의도가 있었는지 등을 증거로 따져보게 된다.
그 결과도 한 가지로 정해져 있지 않다. 제3자가 실제 돈을 냈고 소유권을 받기로 한 정황이 있다면 법원은 그 사람의 지분을 인정할 수 있다. 반대로 이름만 올라갔고 실제 돈을 낸 적이 없으며 소유권을 주려는 의도도 없었다는 증거가 강하면, 그 지분이 부정되거나 제한될 수 있다.
경우에 따라서는 그 사람에게 명의 이전 서류에 서명하라고 명령하거나, 집이 팔렸을 때 매각대금 배분을 제한하는 방식으로 해결될 수도 있다.
집이 팔릴 가능성이 있다면 매각대금을 바로 나누지 말고, 에스크로나 별도 보관 계좌에 보관하게 해 달라고 요청할 수도 있다. 그래야 제3자의 지분, 부부 공동재산 지분, 모기지 납부 내역, 수리비나 세금 부담 내역을 정리하기 전에 돈이 먼저 빠져나가는 것을 막을 수 있다.
조인더와 Quiet Title은 구분해야 한다. 조인더는 제3자를 현재 이혼 사건 안으로 불러오는 절차다. 반면 Quiet Title은 부동산 명의 자체를 정리해 달라는 별도 소송에 가깝다. 쉽게 말하면 “이 집의 진짜 소유권이 누구에게 있는지 법원에서 확정해 달라”는 소송이다.
이미 이혼 사건이 진행 중이라면 먼저 가정법원 안에서 조인더를 검토하는 것이 현실적일 수 있다. 그러나 가정법 판사가 “이건 제3자의 부동산 명의 자체를 없애는 문제”라고 보면 별도의 Quiet Title 소송이 필요할 수도 있다.
배우자 사이의 재산 문제에서는 법원이 회계 처리와 재산 분류를 판단할 수 있다. 하지만 제3자의 권리를 해치는 방식으로 명의를 고치는 데에는 한계가 있을 수 있다.
이혼 재산분할에서 중요한 것은 판결문에 좋은 문장을 적는 것만이 아니다. 실제로 그 판결이 집행될 수 있는 구조를 만드는 것이 더 중요하다.
집 명의에 제3자 이름이 보인다면 “돈을 안 냈으니 무시하면 된다”고 단정해서는 안 된다. 먼저 그 사람이 왜 명의에 들어갔는지, 실제 돈을 냈는지, 소유권을 주장하고 있는지, 그 사람 없이 법원이 효과적인 명령을 내릴 수 있는지를 확인해야 한다.
제3자 이름 하나 때문에 집 매각대금이 묶이거나, 판결을 받아도 실제 집행이 안 되거나, 나중에 별도 소송으로 번질 수 있다. 이혼 재산분할에서 집 명의에 제3자 이름이 있다면, 조인더가 필요한 사건인지 먼저 확인해야 한다.
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