[부동산 이야기] 에스크로 계약의 성립 조건

기간과 서명 그리고 계약금 입금 여부에 달려
공식적인 해지 위해선 양측 동의 반드시 필요

최근 한 타인종 바이어가 상업용 투자물에 거래에 의도적으로 에스크로 서류 사인을 기피하여 논란이 된 일이 있었다.  
 
요즘 가장 흔하게 이용되는 전자 사인을 못 하겠다는 납득하기 어려운 이유를 들었다. 에스크로가 1달 정도 진행이 되다 보니, 조건부 승인 기간이 다가왔고, 부득이 연장이 필요하게 됐다. 이에 바이어는 에스크로 수정안을 요청하게까지 되었다. 그런데 브로커의 요청으로 보내어진 에스크로 수정안에는 즉각 사인하여 자신의 권리를 보호받기 위해 전자사인을 신속하게 처리하는 것을 보면서 허탈함이 든 것이었다.  
 
오프닝 서류에 사인이 안 된 상태에서 수정본을 사인하는 것은 수용되지 않는다고 하는 말에는 사인하는 것을 보면서, 많은 분이 “계약서와 에스크로 서류가 합쳐져 있는 서류에 이미 사인하였다고 하여도 별도의 오프닝 서류(Supplemental)에만 사인하지 않으면 에스크로가 오픈되지 않은 상태”라고 아직도 오해하는 분들이 있다는 것을 다시 생각하게 되었다.
 
대략 20여 년 전부터 가주에서는 계약서와 에스크로 서류가 같이 하나로 작성되도록 바뀌었고, 별도의 에스크로 서류는 다만 몇 가지 추가 사항을 더하는 것으로 규정이 바뀌었다. 그리고 바이어는 3일 혹은 명시된 기한 내에디파짓을 해야만 계약이 성립되는 것으로 모든 계약조건이 바뀌었다. 그러나 바이어들 가운데는 별도의 에스크로 오프닝 서류에만 사인하지 않으면 아직 계약이 성립되지 않아서 디파짓을고스란히 돌려받을 수 있다고 오해하는 경우가 있다.
 
셀러는 계약서에 사인하는 것으로, 바이어는 사인과 디파짓을 계약서에 사인하는 것이 계약의 충분한 조건의 성립이 된다. 추가 에스크로 서류는 말 그대로 추가로 필요한 서류들로, 계약은 이미 성립되었으며 디파짓에 대한 건은 양측이 모두 합의를 거쳐 사인하여야만돌려받게 되는 것이다. 이에 대해 당연한 것이라고 말하기는 어렵다.
 

간혹 의도적으로 해지 계약서에 사인을 안 하는 경우에 대비해 에스크로 서류에는 일정기한 내에 사인하지 않으면 무효라고 하는 조항이 들어있기도 한다. 계약금 디파짓이 에스크로에 입금이 들어있지 않는 셀러 입장은, 실컷 비즈니스 정보를 들여다보고 까다롭게 고민하는 바이어가 마음에 들지 않고, 반대로 구두로 밝힌 수입과 실제 서류와 맞지 않아서 융자가 어렵거나 조건이 힘들어진 바이어는 사업체 구매를 취소하고 싶은 경우도 생긴다. 이때 서로의 입장이 너무 달라서 합의점을 맞추기가 상당히 어려운 것이 사실이다.
 
그래도 주어진 일정 기간 내에 검증한 자료를 바탕으로 자신의 결정사항을 상대방에게 정확히 문서로 전달하여 계약의 진행 혹은 취소를 통보하는 것이 바람직하다. 특히 에스크로의 진행을 한시라도 중단시켜서 비용을 절감하는 것이 매우 중요하다.
 
에이전트가 있는 경우 이메일 혹은 문자로, 직거래인 경우에도 마찬가지로 의사를 확실히 표명하여 디파짓을 합법적으로 돌려받을 수 있도록 하는 것이 후에 서류 처리 과정에 근거가 되는 것이다.
 
(필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)
 
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제이 권/프리마 에스크로 대표