대출 상환 후 수익이 투자 성패 좌우
SDE·레버리지 구조, 자산가치 결정
사업체 매입을 고려하는 바이어들이 자주 묻는 질문이 있다. “현금 10만 달러 정도가 있는데, 레버리지를 활용해서 레스토랑을 사면 월 1만 달러 정도의 수입을 만들 수 있을까요?” 이 질문은 단순해 보이지만, 실제로는 사업체 투자에서 가장 중요한 판단 기준을 담고 있다. 바로 내가 가진 자본으로 얼마짜리 사업체를 살 수 있느냐가 아니라, 그 사업체가 대출 상환 후에도 안정적인 현금흐름을 만들어낼 수 있느냐의 문제다.
SDE·레버리지 구조, 자산가치 결정
먼저 월 SDE 1만 달러는 연간 12만 달러의 오너 수익을 의미한다. SDE(Seller's Discretionary Earnings)란 사업체가 오너에게 실질적으로 제공할 수 있는 수익을 말한다. 바이어 입장에서는 매출보다 SDE가 더 중요하다.
하지만 대출을 이용해 사업체를 구입하는 경우에는 SDE 자체보다 더 중요한 것이 있다. 바로 대출 페이먼트를 낸 후 실제로 내 손에 얼마가 남느냐이다.
예를 들어 10만 달러를 다운페이먼트로 사용하고 30만 달러짜리 레스토랑을 구입한다고 가정해 보자. 이 경우 20만 달러를 대출이나 셀러 파이낸싱으로 조달하게 된다. 대출 조건에 따라 다르지만 월 페이먼트가 대략 2000달러에서 3000달러 이상 발생할 수 있다.
만약 이 레스토랑의 월 SDE가 1만 달러라면 대출 상환 후 실제로 남는 돈은 약 7000달러에서 8000달러 수준이 된다. 따라서 바이어가 원하는 것이 “사업체의 월 SDE가 1만 달러인 것”인지, 아니면 “대출을 갚고도 내 손에 월 1만 달러가 남는 것”인지 먼저 구분해야 한다.
레스토랑의 경우 월 SDE 1만 달러를 만들기 위해 필요한 매출은 업종과 비용 구조에 따라 크게 달라진다. 일반적으로 레스토랑의 SDE 마진을 10~20% 정도로 본다면 월 SDE 1만 달러를 만들기 위해서는 월 매출이 대략 5만 달러에서 10만 달러 정도 필요하다.
예를 들어 월 매출 7만 달러의 작은 레스토랑이 있다고 하자. 음식 원가가 32%, 인건비가 28%, 렌트가 8%, 기타 비용이 17%라면 총비용은 약 85%이고, 오너에게 남는 수익은 약 15%, 즉 월 1만500달러 정도가 된다. 이 정도면 월 SDE 1만 달러 수준의 매장이라고 볼 수 있다.
하지만 같은 월 매출 7만 달러라도 음식 원가가 38%, 인건비가 35%, 렌트가 10%라면 오너에게 남는 수익은 거의 없어질 수 있다. 그래서 레스토랑은 매출만 보고 판단하면 매우 위험하다.
가격은 보통 SDE를 기준으로 계산한다. 월 SDE 1만 달러라면 연 SDE는 12만 달러다. 일반적인 독립 레스토랑은 업종, 리스 조건, 장비 상태, 매출 검증 수준, 오너 노동 의존도에 따라 연 SDE의 약 2~3배 정도로 가격이 형성되는 경우가 많다. 그러면 예상 가격은 대략 24만 달러에서 36만 달러 정도가 된다.
10만 달러를 가진 바이어라면 현실적으로 25만 달러에서 35만 달러 사이의 레스토랑을 검토하게 될 가능성이 크다. 이때 중요한 것은 10만 달러를 전부 다운페이먼트로 써버리지 않는 것이다.
레스토랑은 인수 후에도 재료비, 직원 급여, 보험, 장비 수리, 간판, POS, 메뉴판, 마케팅 비용 등이 필요할 수 있다. 따라서 최소 2만 달러에서 3만 달러 정도는 예비자금으로 남겨두는 것이 안전하다.
결국 좋은 투자는 내가 감당할 수 있는 자본 구조 안에서 검증된 현금흐름과 안정적인 운영 구조를 가진 사업체를 선택하는 것이다. 레버리지는 기회를 키워주지만 동시에 부담도 키운다.
그래서 사업체를 살 때 가장 중요한 질문은 “얼마짜리 사업체인가?”가 아니라 “대출을 갚고도 안정적으로 얼마가 남는가?”가 되어야 한다.
▶문의:(949) 560-7676
사이먼 조 / 레드 포인트 부동산