상업용 부동산, 매수자의 시간 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]

▶문= 부동산 시장은 지금이 바닥인가, 아니면 아직 더 떨어질까?
 
▶답= 금리 상승과 경기 둔화 우려로 시장 분위기가 위축된 것은 사실이지만, 역설적으로 현재 시장은 점점 매수자 중심(Buyer's Market)으로 이동하고 있다는 분석이 많다. 가장 큰 이유는 자금 조달 환경의 변화다. 지난 몇 년간 급격한 금리 인상으로 상업용 부동산 대출 부담이 크게 늘어났다. 과거 저금리 시절에 매입한 자산들이 이제 높은 금리로 리파이낸싱 시기를 맞으면서 일부 건물주들은 현금흐름 압박을 받고 있다. 특히 단기 브리지론이나 변동금리 대출 비중이 높은 자산들은 부담이 더욱 크다.
 
이러한 상황은 자연스럽게 시장에 매물을 증가시키고 있다. 과거에는 매도자가 가격을 주도했다면, 현재는 매수자가 협상력을 가지는 경우가 많아졌다. 가격 조정뿐 아니라 셀러 크레딧, 임대 보장, 수리 조건 등 다양한 협상 카드가 등장하고 있는 것도 현재 시장의 특징이다.
 
하지만 중요한 점은 모든 자산이 동시에 무너지고 있는 것은 아니라는 사실이다. 시장은 오히려 강한 자산과 약한 자산의 양극화가 심해지고 있다. 우량 테넌트가 장기 계약을 맺고 있는 NNN 자산, 물류 시설, 생활밀착형 리테일 등은 여전히 안정적인 수요를 유지하고 있다. 반면 공실 위험이 큰 오피스나 경쟁력이 약한 자산은 가격 조정을 받고 있다.
 
이 때문에 현금 여력이 있는 투자자들에게는 지금 시장이 오히려 기회가 될 수 있다. 좋은 자산을 이전보다 낮은 가격에 매입할 수 있고, 과거에는 불가능했던 계약 조건 협상도 가능해졌기 때문이다. 결국 시장이 불안할수록 자본력 있는 투자자에게 유리한 환경이 만들어지는 셈이다.
 

또한 부동산 시장은 항상 금리보다 한발 늦게 움직인다. 실제 거래량이 회복되기 시작하면 이미 좋은 매물은 빠르게 사라지는 경우가 많다. 그래서 경험 많은 투자자들은 시장 분위기가 가장 어두울 때 오히려 움직이기 시작한다. 현재 시장은 분명 몇 년 전과 달리 매수자에게 유리한 협상 환경이 형성되고 있다.
 
결국 지금 시장의 핵심은 단순한 가격 상승 기대가 아니라 "좋은 자산을 얼마나 유리한 조건으로 확보할 수 있는가"에 있다. 그런 의미에서 현재 상업용 부동산 시장은 점점 매수자의 시간으로 바뀌고 있다고 볼 수 있다.
 
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주택/부동산 안드라스 윤 대표