14일 빌려주고 받은 돈은 면세
총 임대 중 10% 본인 거주 의무
오거스타 룰 (Augusta Rule, IRS 규정 제280조 A(g)) 은 주택 소유자가 본인의 거주지를 1년에 최대 14일까지 임대하고 받은 소득 전액을 세금 신고 없이 비과세로 유지할 수 있게 해주는 합법적인 절세 전략이다.
총 임대 중 10% 본인 거주 의무
즉, 사업체는 렌트 비용을 처리하고, 집주인(개인)은 세금 없이 현금을 수령하는 윈-윈(win-win) 구조라 볼수 있다. 개인 납세자는 최대 14일까지 집을 빌려주고 얻은 수익에 대해 세금을 내지 않는 비과세 혜택이 있으므로, 이 규정을 이용하여 S-Corp, C-Corp, 파트너십 등 법인(또는 별도 사업체)을 소유한 사업자가 본인 집에서 이사회, 전략 회의 등을 진행하고 사업 비용으로 ‘공간 대여료(렌트비)’를 공제하는 방법이다.
정리하면 14일 동안 발생한 임대 수익이 얼마이든 상관없이 연방 소득세가 100% 면제되고 이 규칙을 적용 받더라도 Schedule A를 통해 기존의 주택 담보 대출 이자(Mortgage Interest)와 재산세(Property Taxes)는 그대로 공제받을 수 있는 장점이 있다. 다만 해당 부동산은 반드시 주 거주지 또는 부 거주지 (별장 등) 여야 하고 일 년 중 최소 14일 이상 또는 총 임대 일수의 10% 이상을 본인이 실제로 거주해야 하는 개인 거주 요건을 충족 시켜야 한다. 순수 상업용 투자 부동산은 이에 해당하지 않는다.
또한 이 혜택을 온전히 누리려면 다음 네가지 조건을 엄격히 지켜야 한다.
1. 별도 사업체 필수: 개인사업자(Sole Proprietorship)나 단독 소유 LLC는 본인에게 스스로 임대할 수 없으므로 적용되지 않는다. 따라서 법인(S-Corp, C-Corp 등) 형태의 사업자여야 한다.
3. 철저한 기록: 실제 사업 목적으로 모임이 진행되었음을 입증할 임대차 계약서(Lease Agreement), 회의록(Meeting Minutes), 안건, 참석자 명단이 반드시 필요하다.
4. 14일 제한 엄수: 연간 15일 이상 임대하게 되면 첫날부터 수익 전체가 과세 대상이 될수 있음에 유의해야 한다.
만약 임대 일수가 15일 이상이 되는 경우에는 비과세 혜택은 완전히 소멸하고, 해당 연도에 벌어들인 모든 임대 소득을 Schedule E 서식을 통해 국세청(IRS)에 신고해야 한다. 개인 세금 보고시 주택 유지 비용(공공요금, 보험료 등)을 본인이 거주한 날과 시장 가격으로 임대한 날의 비율에 맞춰 정확하게 나누어(안분) 계산하여 공제 신청을 해야 하는 점은 유의해야 한다.
▶문의: (213) 389-0080
엄기욱 / CPA·Mountain LLP