힘든 상황에 대처하는 세입자의 지혜 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]
▶답= 사업을 하다 보면 예상하지 못한 어려움을 만나는 것은 결코 드문 일이 아니다. 경기 침체, 매출 감소, 공사 지연, 예상보다 늦은 고객 확보 등 다양한 이유로 자금 흐름이 막히는 순간이 찾아올 수 있다. 특히 매달 고정적으로 발생하는 상가 임대료는 사업주에게 가장 큰 부담 가운데 하나다.
하지만 많은 임차인이 가장 먼저 하는 실수는 “조금만 더 버티면 해결되겠지”라는 생각으로 아무런 연락도 하지 않는 것이다. 한 달이 지나고, 두 달이 지나도록 건물주의 연락을 피하거나 “다음 주에 보내겠습니다”라는 말만 반복하는 경우가 적지 않다. 문제는 이러한 침묵이 건물주의 신뢰를 가장 빠르게 무너뜨린다는 점이다.
건물주도 대부분의 경우 처음부터 소송이나 퇴거를 원하지는 않는다. 새로운 임차인을 찾는 데는 시간과 비용이 들고, 공실이 길어질수록 건물주 역시 손해를 보기 때문이다. 따라서 사업이 일시적으로 어려워졌다면 가장 먼저 해야 할 일은 건물주에게 상황을 솔직하게 설명하는 것이다.
물론 단순히 “어렵습니다”라고 말하는 것만으로는 충분하지 않다. 건물주가 원하는 것은 사정보다는 해결 계획이다. 언제까지 얼마를 납부할 수 있는지, 부족한 금액은 어떤 방식으로 상환할 것인지, 앞으로의 매출 회복 계획은 무엇인지 구체적인 제안을 함께 제시해야 한다. 건물주가 판단할 수 있는 정보가 있어야 협상의 여지도 생긴다.
반대로 절대 피해야 할 행동도 있다. 건물주의 연락을 피하거나, 사실과 다른 약속을 반복하거나, 미납 사실을 숨긴 채 영업을 계속하는 것은 문제를 더욱 악화시킬 뿐이다. 특히 여러 차례 약속을 지키지 못하면 건물주는 더 이상 협상보다 법적 절차를 선택할 가능성이 높아진다. 한 번 신뢰를 잃으면 그 관계를 회복하기는 쉽지 않다.
사업이 회복되기 어렵다고 판단된다면 그 또한 솔직하게 논의하는 것이 바람직하다. 남은 계약 기간을 고려해 새로운 임차인을 함께 찾거나, 리스 양도(Assignment) 또는 전대(Sublease)가 가능한지 검토하는 것도 하나의 방법이다. 경우에 따라서는 조기 계약 종료(Termination)를 협의하는 것이 양측의 손실을 최소화하는 현실적인 선택이 될 수도 있다.
상업용 리스는 건물주와 세입자가 서로의 성공을 기반으로 유지되는 장기적인 계약이다. 건물주 역시 안정적인 임대료를 원하고, 세입자 역시 안정적으로 사업을 운영하기를 원한다. 결국 분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법은 문제를 숨기는 것이 아니라, 문제가 발생한 순간부터 함께 해결책을 찾는 것이다.
사업에서는 누구나 어려운 시기를 맞을 수 있다. 그러나 어려움 자체보다 더 중요한 것은 그 상황을 어떻게 관리하느냐다. 신뢰를 지키는 임차인은 협상의 기회를 얻지만, 침묵으로 시간을 보내는 임차인은 결국 스스로 선택의 폭을 좁히게 된다.
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