[부동산] 주택 타이틀 보험

분쟁 상황 발생시 구매자 재산권 방어하는 안전장치
유치권 청구·명의도용 및 서류 위조 등 문제서 보호

부동산 거래 과정에서 바이어들이 가장 낯설어하는 절차 중 하나가 바로 타이틀(소유권) 보험이다. 에스크로 기간 중 타이틀 조사 회사가 과거 기록을 철저히 검증하지만, 서류상 완벽히 걸러낼 수 없는 숨겨진 결함은 언제나 존재한다. 타이틀 보험은 내 잘못이 아닌 과거의 권리문제로 인해 전 재산인 집을 잃거나 막대한 법적 비용을 떠안지 않도록 방어해 주는 유일한 안전장치다.
 
일반적인 주택 보험이 화재나 자연재해 등 미래에 발생할 위험을 보장한다면, 타이틀 보험은 내가 집을 사기 전 과거에 발생했던 숨겨진 타이틀 결함으로부터 구매자를 보호한다. 매매 시 클로징 비용 항목으로 단 한 번만 프리미엄을 지불하면 해당 부동산을 소유하고 있는 동안 평생 효력이 유지된다.  
 
보험은 크게 두 가지로 나뉜다. 은행이나 모기지 회사가 자신들의 대출금 자산을 보호하기 위해 바이어에게 의무적으로 요구하는 ‘론 폴리시’가 있으며, 이는 은행 대출액만큼만 보장한다. 반면 ‘오너스 폴리시’는 구매자 본인의 전 재산과 주택 타이틀을 보호하기 위한 보험이다.
 
타이틀 회사가 공공 기록을 아무리 완벽하게 뒤져도 고의적인 서류 조작, 누락된 기록, 혹은 행정 오류까지 전부 찾아내기는 불가능하다.  
 
보험 없이 타이틀 분쟁이 터졌을 때 발생할 수 있는 치명적인 시나리오 중 하나는 전 주인이 남긴 빚인 유치권 청구다.  
 

바이어가 대대적인 리모델링을 마친 주택을 구매해 입주했으나, 몇 개월 뒤 건설업체가 찾아와 전 주인이 공사 대금을 지불하지 않았다며 집을 압류하겠다는 소송을 제기하는 경우가 있다. 매매 당시에 이 유치권이 등기부에 등록되지 않았거나 뒤늦게 접수되어 타이틀 서치 과정에서 완전히 누락되었다면, 타이틀 보험이 없을 때 바이어는 본인 자비로 수천 달러의 소송 비용을 내며 싸우거나 전 주인의 빚을 대신 갚아주어야 할 수 있다.
 
권리자나 상속인의 등장도 자산을 위협하는 흔한 요소다. 부모 사망 후 주택을 상속받은 자녀에게 집을 샀으나, 몇 년 뒤 과거 이혼으로 소식이 끊겼던 다른 친자녀나 유언장에 숨겨져 있던 또 다른 직계 상속인이 나타나 타이틀 반환 소송을 청구하는 경우도 종종 있다. 타이틀 보험은 이러한 권리 주장으로부터 바이어를 방어하며, 소송에 필요한 법정 비용을 전액 부담하는 것은 물론 최악의 경우 패소하더라도 주택 가치에 상응하는 보험금을 바이어에게 전액 보상해 준다.
 
가장 치명적인 리스크는 명의도용 및 서류 위조 사기다. 정교하게 위조된 신분증과 가짜 위임장을 이용해 실제 소유주 몰래 주택을 매각하고 잠적하는 사건이 발생하곤 한다. 정상적인 거래라 믿고 돈을 지불했더라도 위조 서류에 의한 거래는 법적으로 계약 자체가 무효 처리될 가능성이 매우 높다. 타이틀 보험은 이러한 범죄 행위로 인한 금전적 손실을 완벽하게 메워주는 유일한 보루다.
 
타이틀 보험료는 보통 주택 매매가의 약 0.5%에서 1% 선에서 책정되며, 에스크로가 마감되는 시점에 단 한 번만 지불한다. 내 재산권을 안전하게 방어하기 위해 타이틀 보험은 필수적인 선택이다.
 
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현호석 / 시더스 부동산