[반퇴시대 재산리모델링] 시골집 상속에 2주택 대출 규제, 6개월 내로 증여·양도해야

Q. 인천 부평구에 전세로 거주 중인 A(50)씨는 2028년 4월 입주 예정인 아파트 분양권을 보유하고 있다. 문제는 부모로부터 상속받은 시골 주택이다. 이 집을 받으면서 1주택자가 됐는데 향후 아파트에 입주하게 되면 2주택자가 된다. A씨는 입주 시 중도금 대출 3억6000만원을 주택담보대출로 갈아타려던 계획이었지만, 강화된 대출 규제로 원하는 만큼 대출을 받을 수 있을지 걱정이다. 아파트 입주 과정에서 무엇을 준비해야 하는지, 또 노후 대비를 위해 현재 보유하고 있는 주식과 금융자산을 어떻게 운용해야 할지 궁금하다.

A. 원칙적으로 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 새 아파트로 입주할 때 주택담보대출(주담대)을 받는 것은 가능하다. 다만, A씨처럼 수도권 아파트에 입주하면서 주담대를 받는 경우에는 기존 주택을 6개월 안에 처분해야 한다는 조건이 붙는다.

가장 중요한 관건은 DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV(주택담보대출비율) 같은 규제 요건을 충족하느냐다. 특히 금리 상승 가능성을 반영해 대출 한도를 죄는 ‘스트레스 DSR 3단계’가 적용되면서 문턱이 더욱 높아졌다. 대출 가능 금액은 개인의 소득과 신용 환경에 따라 크게 달라지므로, 입주 전 반드시 은행을 방문해 사전 점검을 받아야 한다.

◆시골 주택은 정리=현재 시골 주택에는 모친이 거주하고 있다. 모친에게 증여하거나 양도하는 방안을 고려할 수 있다. 해당 주택은 비교 가능한 거래 사례가 없는 단독주택이어서 주택공시가격(5000만원 미만)을 기준으로 증여가액을 산정할 수 있다. 직계존속 증여재산공제 5000만원이 적용돼 별도의 증여세 부담은 없다. 또한 A씨는 주택구매자금 마련을 위해 모친에게 고가로 양도하는 방법도 고민하고 있다. 만약 6300만원에 양도할 경우 공시가격 기준 시가와의 차액이 세법상 허용 범위(시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액)에 해당해 증여세는 발생하지 않는다. 의뢰인은 주택을 상속받고 2년 이상 보유했으므로 비과세 요건은 갖춘 상태다. 새 분양권 취득일부터 3년 이내에 처분한다면, 일시적 1세대 1주택자에 해당해 양도세 부담이 없을 것으로 보인다.

◆현금 흐름 만드는 자산 재편=최근처럼 주가 변동성이 큰 시기에는 포트폴리오를 단순화하고, 국내 반도체 및 대형주 중심의 핵심 자산으로 재편할 필요가 있다. 금융자산 4600만원은 국내 커버드콜 ETF를 활용해 월 분배금을 확보하고 이를 대출이자 상환에 보태는 방안을 고려할 만하다. 다만 커버드콜 ETF는 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있지만, 주가 하락 위험이 있고, 강한 상승장에서는 수익이 제한될 수 있다는 점도 유의해야 한다. 아울러 안정적인 노후 준비를 위해 IRP(개인형퇴직연금)에 연간 900만원을 납입해 최대 118만원의 세액공제 혜택을 받는 전략도 권한다.

◆지면 상담=재산리모델링센터([email protected]) 또는 QR코드로 접속해 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆후원=미래에셋증권·하나은행

김지현, 이동현, 신석환, 최용준(왼쪽부터 순서대로)

◆재무설계 도움말=김지현 미래에셋증권 성동WM 수석매니저, 이동현 하나은행 WM본부 부동산수석전문위원, 신석환 KB라이프파트너스 라이프 파트너, 최용준 세무법인 다솔WM센터 3본부 대표세무사

이소진([email protected])