상가 세입자 월세 연체, 이렇게 대응하라 [ASK미국 주택/부동산-안드라스 윤 대표]

▶문= 세입자가 월세를 내지 않으면 어떻게 해야 하나?
 
▶답= 상업용 부동산 투자에서 가장 안정적인 수익은 매달 꼬박꼬박 들어오는 임대료에서 시작된다. 하지만 경기 침체와 소비 위축이 길어지면서 임대료 연체는 더 이상 일부 건물주만의 문제가 아니다. 프랜차이즈 매장부터 개인 자영업자까지 예상보다 많은 상가 임차인이 자금난을 겪고 있으며, 건물주 역시 대출 원리금과 재산세, 보험료를 부담해야 하는 만큼 임대료 연체는 곧 투자 수익률의 악화로 이어진다.  
 
이때 많은 건물주가 가장 먼저 떠올리는 것은 "당장 내보내야 한다"는 생각이다. 그러나 상업용 퇴거는 세입자를 강제로 내쫓는 절차가 아니라 리스 계약을 법적으로 집행하는 과정이라는 점을 먼저 이해해야 한다.
 
임대료가 연체됐다면 가장 먼저 해야 할 일은 감정적인 대응이 아니라 리스 계약서를 다시 펼쳐 보는 것이다. 계약서에는 단순히 월세 금액만 적혀 있는 것이 아니다. 계약 위반, 유예기간, 공식 통지, 시정기간, 변호사 비용, 보증금, 개인보증 등 분쟁의 방향을 결정하는 핵심 조항들이 담겨 있다.
 
특히 계약서가 요구하는 통지 방식과 시정 기간을 제대로 지키지 않으면 퇴거 절차가 지연되거나 법원에서 불리한 판단을 받을 수도 있다.
 

상업용 임대차에서 가장 중요한 원칙은 '기록'이다. 전화 통화보다 이메일이 중요하고, 구두 약속보다 서면 확인이 중요하다. 임차인이 "다음 주에 입금하겠다"고 약속했다면 그 내용 역시 이메일로 남겨 두는 것이 바람직하다. 법원은 감정보다 계약과 증거를 바탕으로 판단하기 때문이다.
 
또 하나 간과해서는 안 될 부분이 있다. 퇴거는 끝이 아니라 시작이라는 점이다. 건물을 회수한 이후에도 미납 임대료, 시설 복구 비용, 보증금 정산, 새로운 임차인 유치 등 해결해야 할 과제가 이어진다. 경우에 따라서는 개인보증을 근거로 미납 금액을 추가로 청구하거나 별도의 손해배상 절차를 검토해야 할 수도 있다.
 
상업용 부동산은 결국 계약의 비즈니스다. 좋은 임차인을 유치하는 것도 중요하지만, 문제가 발생했을 때 계약서와 법률에 따라 원칙적으로 대응하는 것이 더 중요하다. 그것이 상업용 부동산 투자에서 자산의 가치를 지키는 가장 현실적이고 효과적인 대응 방법이다.
 
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주택/부동산 안드라스 윤 대표