클로징 기간 또는 금융권 절차 대기 어려운 경우 활용
일반 모기지 대비 이자율은 높은 편…담보확인 중요해
요즘 부쩍 ‘셀러 융자’를 뜻하는 오너캐리에 대한 문의가 폭증하고 있다. 불확실한 미래와 은행 정기 예금에 대한 체감 온도 차이, 그리고 셀러와 바이어의 이해관계가 맞물려 가장 필요한 융자 방법이 되어버린 것이다.
일반 모기지 대비 이자율은 높은 편…담보확인 중요해
실제로 시중 은행의 CD(양도성예금증서)나 머니마캣 계좌의 이자는 이를 근거로 생활비를 설계하는 은퇴 셀러에게 만족할 만한 인컴이 못되어지고 있다. 또한 매년 시세에 맞추어 변동하는 이자율에 대한 불안감도 있는 것이 사실이다.
담보물을 정하고 주요 서류만 갖추면 되는 오너캐리를 원하는 바이어의 상황이 그리 흔한 것은 아니다. 다만 자녀의 크레딧을 이용하다가 못하게 되거나 혹은 셀러가 원해서, 또는 금융권의 융자는 절차와 시간 그리고 비용이 많이 들어가는 것 등의여러 가지 이유로 최근 이를 셋업하게되는 경우가 많아졌다.
대부분 융자 기간은 시중 금융권 혹은 모기지 렌더와 다르게 전체 기간은 30년으로 하되 상환 기간을 짧게 기획하거나, 후에 연장하는 여지를 담아 융자서류를 작성하는 것이 일반적이다.
바이어가 정해진 상환 기간 내에 융자 금액을 일부 혹은 전액 상환할 경우, 조기상환 페널티를 내지 않는 것으로 하며 융자 내용 혹은 담보물을 조정할 수도 있다.
이따금 까다로운 셀러가 5일 이내라고 명시를 원하는 경우도 있으므로 주의하여야 한다.
가장 중요한 이자율은 시중 모기지 혹은 금융권의 이자율보다 다소 높은 편이다. 그 차이는 상황에 따라 다를 수 있으므로 단정할 수는 없으나, 사업체의 경우는 0.5~2.0%p까지 차이가 나기도 하고 모기지의 경우에는 0.5~1%p 정도 높은 것이 일반적이다.
클로징 기간에 급히 맞추어야 하는 바이어나 셀러의 사정으로 금융권의 절차와 시간을 기다리기 어려운 분들이 추후에 재융자를 기약하고 오너캐리를 많이 이용하곤 한다.
담보물은 사업체의 경우, 당연히 해당 사업체에 1순위를 담보 설정을 하고 바이어의 재정이 약할 경우 다른 사업체에 2차 담보 그리고 추가로 집 담보까지 원하는 경우도 있다.
이럴 경우 집 담보는 대부분 2차로 들어가는 것인데, 구두가 아닌 정확하게 담보 순서를 확인하고 융자를 하는 것이 현명하다. 최악의 경우 담보 순서에 따라 경매를 통한 배분에 큰 손해를 볼 수 있기 때문이다.
부동산의 경우 재산세 납부는 잘 되어 있는지, 사업체에는 기타 담보물과 리스 납부 현황 그리고 CDTFA(가주 조세형평국), EDD(가주 고용개발국) 그리고 FTB(가주 세무국)와 같은 정부 납부 기관에 연체 내용이 없는지, 가능한 한 상세히 살펴볼 필요가 있다.
‘돌다리도 두들겨 보라’는 말이 딱 맞는 말이다. 분명 2차 담보라고 했는데, 조사해 보니 3차로 등기해야 하는 경우가 있다.
무슨 큰 차이가 있을까 하는 안일한 판단이 큰 손실을 부를 수도 있다.
(필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)
▶문의: [email protected]
제이 권 / 유니티 에스크로