NDA·에스크로·듀딜리전스 이해 중요
셀러가 신뢰하는 바이어에게 기회 열려
비즈니스 거래를 셀러의 입장에서 진행하다 보면, 바이어가 조금만 더 절차를 이해하고 대응했더라면 좋은 기회를 놓치지 않았을 텐데 하는 아쉬운 순간들을 종종 보게 된다. 그러나 사업체 거래에는 셀러의 민감한 정보 보호, 건물주의 승인, 에스크로 절차, 듀딜리전스 등 단계별로 지켜야 할 흐름이 있다.
셀러가 신뢰하는 바이어에게 기회 열려
일반적으로 가장 먼저 필요한 것은 NDA, 즉 비밀유지계약서에 서명하는 일이다.
리스팅 브로커에게 연락할 때 “상세 정보를 제공받기 위해 NDA에 서명할 의사가 있습니다. NDA를 보내주시기 바랍니다”라고 정중하게 요청하면, 브로커에게 절차를 이해하는 바이어라는 인상을 주면서 더 전문적이고 적절한 응대를 이끌어낼 수 있다.
두 번째는 NDA 서명을 거부하는 경우이다. 셀러는 잠재 바이어가 실제로 사업체를 구입할지 여부를 알 수 없는 상태에서도 매출, 수익, 임대 조건, 운영 방식 등 민감한 정보를 제공해야 한다. NDA는 바이어를 불편하게 하려는 문서가 아니라, 셀러의 사업을 보호하기 위한 최소한의 장치이다. 이 절차를 거부하면 셀러나 리스팅 브로커 입장에서는 더 이상 정보를 제공하기 어렵다.
세 번째는 오퍼를 넣기 전에 지나치게 많은 정보를 요구하는 경우이다. 셀러의 입장에서 생각해 보면, 아직 계약 의사도 명확하지 않은 사람에게 모든 민감한 자료를 제공하기는 어렵다. 이 간극을 메우기 위해 존재하는 절차가 바로 에스크로와 듀딜리전스이다. 바이어는 우선 셀러가 제공한 기본 자료를 토대로 오퍼를 제출하고, 계약이 체결된 후 정식 듀딜리전스 기간에 필요한 자료를 요구해 검증하게 된다.
네 번째는 오퍼를 넣기도 전에 건물주에게 무리한 요구를 하거나 나쁜 인상을 남기는 경우이다. 많은 바이어가 오퍼를 제출하기 전에 건물주로부터 리스 승인 가능성을 먼저 확인하고 싶어 한다. 때로는 렌트 인하, 프리렌트, 테넌트 임프루브먼트까지 요구하며 확답을 받으려 한다. 하지만 건물주의 입장에서 보면, 그 사람은 아직 해당 사업체의 소유자가 아니다. 앞으로 그 사업체를 인수할 수 있을지도 확실하지 않다. 그런 상태에서 리스 조건을 협상하고 확답을 요구한다면 건물주는 부담을 느낄 수밖에 없다.
한 매물에 여러 바이어가 관심을 보이는 경우라면, 건물주가 모든 잠재 바이어를 상대로 같은 협상을 반복할 수도 없다. 대부분의 건물주는 아직 정식 계약이 체결되지 않은 잠재 바이어와는 구체적인 리스 조건에 대한 논의를 시작하려 하지 않는다. 더구나 사업체 인수가 완료되면 바이어는 그 건물주와 계속 관계를 이어가야 하는 테넌트가 된다. 그렇다면 거래 초반부터 불필요하게 부담스럽거나 부정적인 인상을 남기는 것은 바이어 입장에서도 결코 도움이 되지 않는다.
다섯 번째는 매물 정보를 요구하면서 자신의 신분을 제대로 밝히지 않는 경우이다. 어떤 바이어는 이름을 정확히 밝히지 않고 단순히 미스터 김, 미세스 박 정도로만 소개하며 매출과 수익 정보를 요구한다. 그러나 셀러의 입장에서 생각해 보면, 이름도 정확히 모르는 사람에게 자신의 사업 정보를 제공하고 싶을 리 없다. 사업체 거래는 신뢰에서 출발한다. 기본적인 이름, 연락처, 자금 능력, 관심 목적 정도는 정중하게 밝히는 것이 좋다. 자신의 정보를 지나치게 감추면서 상대방에게 민감한 정보를 요구하는 것은 균형에 맞지 않는다.
여섯 번째는 요구는 빠르지만 정작 필요한 순간에는 연락이 늦거나 준비가 부족한 경우이다. 사업체 거래는 정해진 기간 안에 여러 절차를 진행해야 한다. 셀러가 자료를 준비하고, 에스크로가 문서를 요청하고, 렌더가 대출 심사를 진행하고, 필요에 따라 라이선스나 리스 승인 절차가 함께 움직인다.
▶문의:(949) 560-7676
사이먼 조 / 레드 포인트 부동산