미국투자이민, 브릿지 파이낸싱 규제에 ‘공공 인프라 프로젝트’ 관심

PIAA 갖춘 공공 인프라 미국 영주권 프로젝트, 공공성 검증 측면에서 차별화 // 26일, 변화되는 이민법에서 이주업체와 프로젝트 검증 총정리 기회

미국투자이민 EB-5 시장의 경쟁 기준이 바뀌고 있다. 과거에는 입지와 개발 규모, 모집 속도가 프로젝트 선택의 주요 판단 기준이었다면, 최근에는 자금이 어디서 들어와 어디로 흘러가는지, 고용 창출이 어떤 구조로 입증되는지가 더 중요해지고 있다.
 

[이미지 제공 : 국민이주㈜]

미국 국토안보부(DHS)는 최근 EB-5 개혁법(RIA) 실행을 위한 대규모 규정안을 통해 브릿지 파이낸싱 활용 방식에 대한 제한을 예고했다. 브릿지 파이낸싱은 개발사가 선투입한 자금이나 단기 대출로 공사를 시작한 뒤, 이후 모집된 EB-5 자금으로 이를 상환하는 방식이다. DHS는 이 구조에서 EB-5 자금과 고용 창출 사이의 연결성을 더 엄격하게 보겠다는 취지의 규정안을 제시했다.
 
이 변화는 EB-5 프로젝트 심사의 초점이 ‘공사 진행 여부’에서 ‘자금 구조의 적격성’으로 이동하고 있음을 보여준다. 공사가 빠르게 진행되는 프로젝트라 해도, EB-5 자금이 기존 대출 상환에 쓰이고 그 고용 창출을 어디까지 인정받을 수 있는지가 쟁점이 될 수 있다.
 
이런 흐름 속에서 공공 인프라 프로젝트가 다시 주목받고 있다. USCIS 정책 매뉴얼은 EB-5 인프라 프로젝트를 정부기관이 관리하고 해당 정부기관이 고용창출 주체 역할을 하며, 리저널센터 또는 신규상업기업과 계약을 통해 공공사업을 수행하는 구조로 설명한다. 또한 프로젝트가 인프라 프로젝트임을 입증하기 위해 정부기관과 리저널센터 또는 NCE 간 계약 자료가 중요하게 제시될 수 있다고 밝히고 있다.
 
이 지점에서 PIAA(Public Infrastructure Assistance Agreement)의 의미가 커진다. PIAA는 공공기관이 EB-5 자금의 수령·사용·관리 구조에 관여하고, 공공 인프라 사업의 법적·행정적 성격을 문서화하는 핵심 계약 장치로 평가된다. 이름만 ‘공공 프로젝트’라고 붙인 개발사업과 달리, PIAA가 갖춰진 구조는 정부기관의 역할, 자금 사용 목적, 공공사업 수행 책임을 계약으로 확인할 수 있다는 점에서 투자자 검토의 기준점이 된다.
 

김지영 국민이주㈜ 대표는 “브릿지 파이낸싱 규제 논의 이후 투자자들이 봐야 할 핵심은 프로젝트의 겉모습보다 계약 구조”라며 “공공 인프라 프로젝트는 PIAA와 같은 법적 장치를 통해 정부기관의 역할과 자금 흐름이 명확히 드러나는지가 중요하다”고 말했다.
 
공공 인프라 프로젝트의 장점은 투자금 기준에서도 나타난다. RIA 이후 인프라 프로젝트는 TEA와 함께 80만 달러 투자금 구간에 포함되며, 별도 비자 배정 범주도 마련돼 있다. 다만 인프라 프로젝트 인정은 주정부나 지방정부가 임의로 판단하는 사항이 아니며, DHS 또는 그 위임을 받은 기관의 판단이 필요하다.
 
국민이주㈜는 최근 공공 인프라 프로젝트 중심의 EB-5 수요가 이어지고 있다고 밝혔다. 회사 측 자료에 따르면 보스턴 서폭 다운스 프로젝트는 2025년 3월 57세대 모집을 마쳤고, 보스턴 벙커힐 1차는 2025년 10월 104세대 모집을 완료했다. 보스턴 벙커힐 2차는 2026년 3월 100세대 모집이 빠르게 소진됐으며, 현재 추가 모집 50세대 가운데 12세대가 남아 있다.
 
김 대표는 “공공 인프라 프로젝트는 공공기관의 참여, 계약 구조, 상환 재원, 담보 구조를 함께 확인해야 한다”며 “특히 9월 30일 그랜드파더링 마감과 2027년 투자금 조정 가능성이 맞물리면서 자금출처 준비와 프로젝트 검토를 동시에 진행하려는 투자자가 늘고 있다”고 설명했다.
 
EB-5 리저널센터 투자자는 2026년 9월 30일까지 I-526E 청원서를 접수해야 그랜드파더링 보호를 기대할 수 있다. 해당 기한 내 접수자는 향후 리저널센터 프로그램이 만료되더라도 일정한 법적 보호 아래 수속을 이어갈 수 있다는 점에서 중요하게 평가된다.
 
국민이주㈜는 오는 26일 일요일 오후 2시 서울 역삼동 본사에서 ‘80만불 미국투자이민 세미나’를 개최한다. 세미나에서는 80만 달러 EB-5 투자이민 최신 제도와 마감 일정, 자금출처 증빙 전략, 하반기 미국 투자이민 정책 변화, 9월 30일 전 확인해야 할 체크포인트 등을 다룬다. 특히 이번 세미나는 장기적으로 봐야 하는 미국 투자이민 과정을 끝까지 이끌어줄 이주업체와 프로젝트 검증의 기회가 될 것으로 예상된다.
 
이번 세미나에는 이유리 미국변호사, 김지영 국민이주 대표, 류연태 전무가 연사로 나서며, 보스턴 벙커힐Ⅱ 공공 인프라 프로젝트도 함께 소개될 예정이다. 회사 측은 “80만 달러 투자금 적용 종료까지 시간이 많지 않은 만큼, 투자자는 프로젝트 선택보다 먼저 접수 가능 일정과 자금출처 준비 기간을 현실적으로 점검해야 한다”고 밝혔다.
  

정현식 기자